6日晚，作为房地产上市公司四巨头之一，万科率先公布了其半年度报告。报告声称：上半年万科实现营业收入307.2亿元，净利润37.3亿元，同比分别增长53.7%和25.1%；实现结算收入302.2亿元，同比增长55.4%。
净利37亿增25%利润率却在下滑
营业收入、净利润成皆呈增长态势，可谓给投资者交上了一份靓丽答卷。不过值得注意的是，公司的销售均价、结算均价都在下降。报告显示：上半年万科房产销售均价为10380元，较去年同期下降10.6%；结算均价为11456元/平方米，较2011年同期下降17.4%。
销售均价、结算均价的下降直接导致了万科利润率的降低。上半年万科房产业务毛利率为26.5%，较2011年同期降低5.6个百分点；结算净利率14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点。有业内人士认为，这表明政策调控的背景下，万科虽销售业绩可观，但盈利能力正在减弱，利润空间被压缩。招商证券更是在其发布的研报中大胆预测：“行业在未来较长一段时间内将延续低迷态势，公司利润率将继续走低。”
但万科方面并不如此认为，其董事会秘书谭华杰在接受媒体采访时解释称：“去年上半年结算资源中，深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，因此结算均价和毛利率均处于较高水平，相比之下，今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。”在8日举行万科2012年半年度业绩网上说明会上，其总裁郁亮更是表示：“万科的盈利能力，有进一步提升的空间。”
销售面积增6.5%库存压力仍不小
半年报还披露了另外一组数据：截至6月底，公司实现开工面积468万平方米，竣工面积244万平方米，分别完成年初计划的35%和28%。预计全年实际开竣工面积基本符合年初计划。
早在年初万科便声称今年要“上半年清库存下半年推新盘”。可见，相比开竣工面积，清库存才是万科上半年的更为重要的目标。半年报指出：公司累计实现销售面积602.5万平方米，同比增长6.5%；实现结算面积263.8万平方米，同比增长90.7%。报告还称，由于万科更多的新楼盘将集中在第四季度推出，“预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过2011年。”
但报告并没有对库存给出详尽信息，仅指出：在公司各类存货中，已完工开发产品(现房)81.9亿元，占比3.62%。而北京中原市场研究部一份资料显示：截至4月8日，万科库存市值达2083.35亿元，占房企总库存市值的23%。“可见万科库存压力依旧不小”，业内人士评价称。
手持470亿现金但投资将更谨慎
和库存一样备受关注的还有负债率和现金状况。毕竟，随着整个行业成交量的低迷和融资环境偏紧，债务偿还能力已成为评判房产实力极为重要的标准。报告称：截止2012年6月30日，万科资产负债率达到78.86%。“这个数值似乎不低。”有业内人士评价。
但万科对此有自己的解释：“78.86%的负债率是缘于已售未结资源规模进一步提升，预收帐款增加，剔除预售帐款后，万科负债占总资产的比例只有39.3%，较去年年末下降了0.3%，低于房地产上市公司一季报平均49%的水平”。而截至6月30日，万科持有现金470.1亿元，比年初大幅提高了37%。由此见来，万科的财务状况良好。
显然，良好的财务状况会让万科有更多机会获取项目资源，公司是否会加快拿地的步伐？万科的回答显得十分谨慎：“公司既会关注土地市场的机会，也会坚持严格的项目投资标准，不会把项目的盈利预期建立在房价大幅上涨的假设前提上。”
此前，已有万通地产等上市房企公布了其半年报，但在“四大巨头”之中万科乃首家。上交所的上市公司定期报告预约披露情况显示，保利、金地都将在本月下旬公布其半年报。(朱玲) | 
