据国土部通报内容显示，鄂尔多斯星河湾项目规划面积11820亩。而记者调查发现，截至目前，星河湾通过合法公开挂牌出让方式获得的用地仅458亩，所占比例不及4%，且其中还出现了类似北京CBD地块出让中的“神仙价现象”，因此一直饱受“内定”指责。至此，星河湾近万亩地块仍然谜团重重。
《每日经济新闻》记者调查发现，在鄂尔多斯，星河湾项目开发建设中的乱象，并非个案，只是鄂尔多斯纷乱楼市的一个缩影。
“神仙价”中标458亩土地
虽然鄂尔多斯星河湾项目违规事件已被国土部公开曝光，相关责任人正在接受调查或已受到相应处罚，但事件本身并未因此而“晾在阳光下”。
7月25日国土部官网显示，2010年4月，星河湾与鄂尔多斯东胜区政府签订合作投资建设协议，投资对象——鄂尔多斯星河湾项目规划面积11820亩，其中一期工程2595亩。
据有关媒体报道，这份协议签订于2010年4月6日，协议约定，协议签订后的一周内，星河湾向东胜区政府提供5亿元借款，半年内再提供2.5亿元，至2011年底时再借3.5亿元。作为回报，东胜区政府承诺，星河湾项目将获得净收益11亿元，并保证项目用地不少于1万亩（不含其他企业在其中的1000亩），而建设用地不少于5000亩。“若建设用地少于5000亩，东胜区将向星河湾方面赔偿净收益的10％。”
也就是说，星河湾项目开发商成为了东胜区政府的“债主”，且“债主”星河湾与“债务人”东胜区政府之间还签订了“对睹协议”：东胜区政府保证星河湾项目净收益达11亿元，否则将向星河湾赔偿净收益的10%，即1.1亿元。
在“对睹协议”的压力下，“债务人”东胜区政府随后做出了一系列“怪事”。
《每日经济新闻》记者查询相关挂牌文件发现，2011年7月29日，525亩规划用地指标中的458亩，被划分成三块地，于当日开始在鄂尔多斯市东胜区国土交易中心挂牌入市，拍卖起价分别为1.239亿元、1.0160亿元、9510万元，合计3.206亿元。
8月28日下午3时，挂牌结果出现类似于北京CBDZ11地块出让时的“神仙价现象”：三地块的中标者皆为星河湾公司，三块地的合计成交价为3.206亿元，与挂牌底价完全一样。
同样发生在2011年7月的北京CBD地块出让中，其中的Z11地块，中标价与挂牌底价一致，被潘石屹惊呼为“神仙价”，最终此次中标被认定无效，重新挂牌。而星河湾458亩地的出让却被“合法”了，正因为如此，此事一直被外界斥责为“内定”。
挂牌出让地块比例不及4%
公开资料显示，鄂尔多斯星河湾项目用地中，通过公开挂牌上市拿地的地块仅上述458亩地，仅占项目总规划用地面积的约3.87%。
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