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北京中原地产市场研究总监张大伟表示，虽然土地性质占比不同可能影响地价，但近几年来，北京土地底价抬升的趋势十分明显，即使此前房价有所下调，政府也并未调整土地底价。“地方政府不愿意低价卖地的心理依然普遍存在。”
按照规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。但中国证券报记者发现，在北京地区，土地出让底价大多比上述标准高出不少。来自中原地产的监测数据显示，全国不少热点城市的土地市场，近几年的土地出让底价都有明显提高。
一级开发成本增加
土地出让底价通常由土地估价结果、供地政策、用地性质和土地市场行情等因素综合决定。其中，一级开发成本往往是最主要的参考因素。
北京从事土地一级开发的某企业负责人向中国证券报记者表示，近年来拆迁成本越来越高，导致土地一级开发成本水涨船高，进而影响到底价。他说，在土地一级开发成本中，拆迁成本大约占一半。
供地方式的变化也在影响土地出让底价。尽管近年来政府部门越来越多地介入土地一级开发环节，但国土部逐渐禁止“毛地”出让，要求在完成“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等基础上，实行“净地”出让。这在提高了土地供应质量的同时，也在一定程度上抬高了土地的供应成本。
土地出让底价的变化往往还取决于“区域价值”。上述负责人表示，当一个区域竞出一宗优质地块时，在各种配套实施建设和营销手段的作用下，该区域的价值往往被放大，房价也拥有上涨预期。在这种判断下，政府有理由提高后期土地报价。
“就像卖房子，在首期项目通过热销赢得口碑后，后期的项目价格大多会上涨，很少出现降价的。”他说，这也算是土地出让的“品牌效应”。
中国房地产学会副会长陈国强认为，政府部门将土地底价调高，也说明对后市的预期较好。这种预期通常取决于经济发展水平的提高，房地产市场长期走势的看好，区域配套设施的完善，轨道交通建设的加速等等。
上述负责人也表示：“一条地铁、一个超市、一所学校都能成为房价上涨的理由，同样也能成为地价上涨的理由。”
事实上，在对未来土地市场走势的判断中，外界已将房地产市场筑底反弹的预期投射到土地市场中。不少业内人士表示，随着经济走势的长期看好，居民收入水平的提高，以及房地产市场逐渐回暖，土地市场升温，土地出让底价缓慢提升将可能成为未来的大趋势。
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