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严控投机投资需求不变
在地方政府不断“试盘”的同时，有关部门也不断表态，坚持调控政策不变。与此同时，芜湖等地出台的逾越限购“红线”的政策被及时叫停。6月以来，住建部、发改委、央行、银监会等中央部委4次针对“松绑调控”的传言予以澄清。
“有关部门担心投资投机需求借机入市，从而引发房价快速上涨。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，在楼市的触底回调期，刚性需求和改善型需求率先入市，随后就是投资投机需求的进入。
业内人士的共识是，当前大部分热点城市的市场，正处于“刚需占主流、改善型需求抬头”的阶段。根据亚豪机构的数据，北京成交总价在150万元以下的房屋，今年4月份的市场占有率为54%左右，5月份下降至51%，6月份降到50%，说明刚需的释放量开始减少。而总价在150万元到400万元的住房，近3个月成交比例的变化为34%、37%和39%，证明改善性需求逐渐进入市场。
进入6月，在降息的基础上，部分银行开始对首套房贷款利率实施折扣，在一定程度上降低了购房成本，并促进了刚需的释放。
这些因素也导致了房价的回调。受成交结构变化，以及个别项目抬高价格、减少优惠的影响，北京住房成交均价在6月突破20000元/平方米大关。在其他热点城市，房价也在6月有明显上升。
业内人士分析认为，成交量的回暖势头已经十分明显，房价也有抬头的趋势。一旦“限购令”松动，投资投机性需求进入市场，就有可能推动房价快速上涨，影响调控的成果。
地方频频“试盘”或成常态
事实上，宏观经济的走势正在影响对下半年楼市政策的定调。杨红旭认为，在这种大背景下，下半年房地产政策的总体基调将趋于放松，“除非房价快速回升，否则不会有更严厉的政策出台。”但可以确定的是，在支持刚需的同时，抑制投资投机性需求入市仍是未来的主要政策目标，即限购“红线”短期内仍将存在。
相比之下，地方政府面临的压力显得更大些。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，虽然下半年土地的供应量和成交量都将有所回升，但都难以恢复到去年的水平。而商品房成交的回暖势头，也因“限购令”的存在而难以持续，从而影响到房地产税收。因此，从全年来看，“房地产财政”缩水对地方经济的影响已不可避免。
与此同时，偿债压力增大也在考验着地方政府的财力。审计署的数据显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年全国共有1.84万亿元地方债务到期，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。
杨红旭表示，在这个阶段，地方政府的“试盘”将表现出三个明显特征：一是调整楼市政策的城市会越来越多；二是“红线”内的政策将被用足；三是打政策“擦边球”的现象将会越来越多。
对于“红线内”的政策，中国房地产学会副会长陈国强认为，地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式，以及财政、税费补贴等方面进行调整。
基于上述政策局面，陈国强认为，下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段，保持量价企稳，市场不可能再现类似2009年的逆转态势。 | 
