|
潜藏着的博弈
互联网专治各种不服，这是IT评论家洪波作出的笃定判断。但一个故事讲得再动听，总要依照可以辨识故事的商业逻辑。
从目前来看，房企涉足互联网金融主要依靠第三方平台，依附性较强。此外，长时间依靠单纯的散售模式的开发商，多数面临着资产的持有、运营能力不足，资产的成本过高，收益率较低的困境。可以遇见的是，短期内房地产领域的互联网金融，仍多集中在预售资金、销售收入、应收账款、企业融资等中短期投资项目。
在经验主义大行当下的房地产领域，没有一个确服的成功案例，成为诸多中小房企不敢涉足互联网金融桎梏的关键。
“公司目前不知道互联网金融怎么做，所以还不敢做。” 景瑞地产市场部经理范黧对时代周报记者无奈叹息到，房企自己做互联网金融，要顾虑整体组织架构被调整的可能。不能单纯为了转型而使企业陷入投机领域，“这不能一蹴而就，需要时间的积累。此外还要等待资产的成本降低。只有资产回报率上升，才能创造出广泛而稳定的市场。”
不过，要想在互联网金融领域占据一席之地，房企仍需尽快搭建平台。
“成本并不是很高，同时还能减少第三方利益的瓜分，”斯坦福大学计算机系博士生陈启峰对时代周报记者说，房企对房产这一资产组合理解是更为深刻的，在价值挖掘和创新的过程中拥有更大的发言权，可以借助网络平台形成更大的生态圈，这是金融机构所不能比的。而房企自身的平台可以借助如陆金所、招商E贷、民生易贷等更为有资金保障的机构做适当的推广。
自己成为第三方，是泛海控股正在尝试的事情。在控股民生证券时，泛海建设董事长韩晓生就曾说，公司旗下的金融业务长远还是往全金融牌照的方向发展，证券牌照是第一块。未来预计还要持有银行、信托、保险等牌照的金融公司进入上市公司。
“在互联网金融没有出现系统性风险前，现在就看哪家房企愿意放开胆做了。”某金融内部人士对时代周报记者感叹。
追逐资产证券化蓝海
在这场互联网金融兴起的背后，其实隐藏着更为深远的意义。
“如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言，这也一直是房企的梦想。在绿地董事长张玉良的眼里，绿地的“地产宝”是对房企自主试水资产证券化的大胆尝试。
据时代周报记者了解，“地产宝”首期上线产品以绿地集团位于江西南昌的棚户区改造项目为基础资产，支持旧城改造等民生工程，首期发行总规模为2亿元，已被抢购完毕。张玉良透露，第二期产品已在筹备当中，将在平安陆金所平台发行。
目前来看，“地产宝”与市面上的各类“宝宝”们之间没有本质的差别。但这个“宝”肩负着更为重要的使命。绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军介绍，“地产宝”聚焦于不动产物业的证券化，这区别于市面上的P2P平台。
未来，“地产宝”将成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会上的闲散资金、机构资金与地产项目有效对接，致力于为中小房企提供资金解决方案。据了解，“地产宝”第一步目标是交易量达到100亿元，成熟期规模突破500亿元。
展恒研究报告直接点出，资产证券化，是房地产业接下来的新方向。
“330政策不仅包含房地产范畴，其对应的资产证券化产品也有着同样重要的发展价值，” 展恒研究报告称，2014年以来，央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款，但一直收效甚微。从长期来看，楼市稳定能增强资产证券化产品的稳定性。
对房企而言，传统融资模式利用空间已经最大化。银行贷款始终是房地产行业融资的核心渠道，但开发贷款仅占总贷款余额的6%-7%，地产信托占开发贷款的比例也不到20%。而受制于发行和使用条件制约，公司债券规模近些年虽基本保持稳定，但占比小。
资产证券化好处，就是可以规避监管的一些要求。比如通过中期票据、企业债融资，会面临“累计债券总额不超过公司净资产额度的40%”的监管规定，而通过专项计划做证券化则可以绕开这项规定。
此外，据时代周报记者了解，资产证券化融资渠道解决长期“输血”问题，有优质商业物业的房企无疑会在该领域占得先机。在国内房企普遍增加商业地产开发的情况下，无疑也对此方式需求很大。
万通老大冯仑依照美国较为成熟的地产金融化市场给出了数值。据了解，目前美国房地产公司由于自身企业模型不同估值也会完全不同。开发类的估值PE5-7倍的企业要么退市要么转型；第二种资产管理类的公司，如写字楼出租、经营、购物中心之类的，估值PE15-20倍；第三类为地产金融化，估值PE20-30倍。
地产金融化无疑是未来的亮点，但国投瑞银基金管理有限公司副总经理王书鹏也呼吁，“资产证券化是一片蓝海，但从看到这个海到走过去，各机构一起到海上畅游一番，可能还需要经历艰辛的过程”。 | 
