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创新营销手段：旨在去中介化？/
在降价空间有限的情况下，开发商眼下更多是在营销方式上做文章。
万科此前和百度、淘宝等互联网企业携手，开发移动互联营销端口，更多利用互联网平台进行销售。虽然，“全民经纪人”饱受争议，但西安万科方面透露，通过“万客通”平台的运行，上线一个月成交3408万元，其中以老业主居多的大众经纪人贡献将近50%，减少了营销成本。
尽管西安万科公布的数字，在业界引起了争议，但是，通过互联网，万科的项目扩大了销售范围，进而找到了更多的潜在客户，却是不争的事实。
就在万科推出全民经纪人的同时，世茂也通过众筹来扩大项目的知名度，尽可能搜索更多潜在购房者。8月18日，世茂武汉项目将其中一套房源的12万元首付款分成15000份，每份8元，分别对应一个“乐码”（在线填写个人信息并支付8元，就可以获得1个乐码），凭该乐码用户有机会获得12万元的首付款。而在杭州，同样的众筹活动也吸引了众多市民的参与。从结果来看，这些活动大大提升了楼盘的知名度，也增加了消费者的潜在购买可能。
同样，融绿针对潜在客群推出的“果壳计划”，通过一系列亲子活动将上海、无锡等五个城市的300户家庭聚在一起，进而推动了销售业绩的增长。举行上述活动的融绿相关负责人说，比起传统的单个找客户模式，通过活动将潜在客户聚集的模式更经济，也更省力。
亿翰智库董事长陈啸天说，上述营销模式的新尝试，核心目的还是为了去中介化。一方面在利润有限的情况下，可以省掉更多的成本，提升价格的调整空间；另一方面也能进一步扩大项目营销的范围。
下一步：在买地之前找到客户/
开发商营销模式的变化，某种意义上折射出销售难度的不断增大。十年前，房地产企业仅需在街面上拉一个横幅，就能吸引附近居民来购买。五年前，房企通过刊登报纸、杂志广告，也能很快实现销售。
而在最近几年，开发商营销的对象已从板块扩展到全市，甚至全国以及海外。
搜索范围的扩大，意味着营销成本的增加和销售速度的放慢。原本三个月的客户蓄水周期，现在已经延长至半年，乃至更久。销售周期越长，也意味着融资成本的上升和项目实际投资收益的下降。
在这样的背景下，越来越多的开发商希望在买地之前，就能发现客户需求的线索。根据掌握的消费者购买力和购买偏好的数据，为目标客群“定制”房屋。
事实上，万科和淘宝合作推出的活动，就有利用淘宝所掌握的消费者个人消费数据的意图。除了万科外，世茂也在借助世茂币的兑换来了解消费者的需求。此前，绿城董事长宋卫平新创的蓝城已经通过众筹模式，在买地之前找到了目标客群，并依托这些客群找来了资金买地开发。
此前，有金融行业人士评论到，目前房地产开发的最大不确定是销售周期和开发利润。如果销售周期及开发利润都能够提前锁定，股权类的私募是愿意承担土地购买所必需的资金的。这也意味着房地产行业的开发模式未来将会有一个重大转变：金融资本将更多承担土地购买的风险，房地产行业将正式转向轻资产化。
而在这个重大转变正式发生前，充裕的资金和更快的销售速度，仍然是房地产商当前需要实现的基本准备。记者杨羚强 发自上海 | 
