楼市又到了重要窗口期 三四线城市或在低位僵持

决定房价是否下降

有两个因素

从历史来看，决定房企是否降价的因素有两个，最关键的是是否存在资金链压力，库存是否存在消化压力也是一个因素。2013年，开发商到位资金同比增长近3成，销售回款占比近50%，整体来看不存在降价销售以缓解资金链的问题；从库存来看，根据监测，20个重点城市库存量消化周期在10个月左右，远低于2009年和2012年楼市两次调整时期的库存消化周期。值得注意的是，由于2012年以来楼市超预期回暖，特别是2013年的火爆更是超出预期，有的开发商市场策略（拿地、融资）偏激进，在调整期出现降价的现象并不奇怪。但总的来说，降价也仅仅是个别开发商、个别楼盘的市场行为，并不具有普遍性，也并非是开发商整体“以价换量”销售策略的应用，不值得过分炒作。

今年以来宏观经济数据较为“疲弱”，而前两个月楼市新开工同比下降27%，住宅新开工同比更是下降了30%，这可能会使得目前表现平稳的开发投资（占固定资产总投资的25%左右）在今年后续几个月出现回落，对于宏观经济走势的冲击不言而喻。今年“两会”上，管理层在政府工作报告中也指出，宏观政策走向将以“增长和就业不能越出下限”为基准，这意味着如果一季度经济数据之不理想超出管理层容忍界限，不排除楼市“分类调控”的政策在实施上的重点向防止楼市过剩风险和泡沫倾斜，相应在货币政策上也会出现微调。

从楼市走向来看，成交量在一季度继续低迷应该是大概率事件，全国楼市成交量增幅将在-1%左右，重点城市成交量将回落20%左右；价格将基本处于僵持的态势，三四线城市整体将继续低迷，甩卖现象将时有发生，一二线城市价格涨幅将回落。前两个月，全国土地成交金额下滑幅度大于土地成交面积下滑幅度，住宅成交金额下滑幅度也大于住宅成交面积下滑幅度，这意味着住宅用地价格和住宅价格都出现了下降的迹象（而不是趋势）。这种迹象是否会演化为趋势，目前来看还没有发生。

未来楼市

分化趋势明显

未来需要观察后续推盘情况和市场浓厚的观望氛围是否会在3月下旬和4月份改观。2012年以来，房地产新开工和拿地的恢复，会在今年逐步形成供应，这对于2013年末开始增长的库存来说是一个不小的压力，但主动权在开发商和地方政府手中。观望氛围在目前来看还没有缓解，而媒体不实的报道也有继续加重这种氛围的可能，但从部分楼盘降价效果来看，无论对于销售，还是对于消费者，都起到了很好的效果。也就是说，目前很难观察到供求关系趋势性的走势。

后续这种供求关系的演变，与按揭贷款收紧的问题是否能够缓解、4月份到期房地产企业融资（主要是信托）偿还对资金链的冲击有多大，以及一季度经济数据等驱动因素密切相关。因此，当前是楼市未来走向的一个重要的窗口期，不管是市场走向还是政策走向，都是如此。但总体而言，就今年来看，重点城市如果出现调整也是微幅的调整，三四线城市将在低位保持僵持的态势。未来，楼市分化的趋势会越来越明显，一线城市会重新步入上升的态势，三四线城市取决于新型城镇化推进的效果。