楼市又到了重要窗口期 三四线城市或在低位僵持

三四线城市楼市加速“挤泡沫”的同时，被各界一直看好的一二线城市，近期也出现了部分楼盘降价的案例和相关报道。总结媒体的报道和笔者的实地调查，近期从杭州开始，已经有包括杭州、南京、成都和广州等多个重点一二线城市被爆出楼盘降价的问题。这种市场走势多少有点出乎政府、开发商和市场的预料。因为，在去年年底，政府还在加码重点城市的调控，今年“两会”上分类调控的提出，意味着对重点城市的压制性措施依旧不会松动，而开发商高价拿地的热情一直延续到今年。 同时，2013年底机构的策略报告也对今年一二线城市普遍看好（尽管不会像2013年式的火爆）。那么，一二线城市降价的“内情”是什么？资金链倒逼，还是策略性使然，是否会在资金收紧、按揭停贷和影子银行融资到期的冲击下成为趋势？对未来市场走势、政策走势的影响有多大，这些都需要我们仔细去分析。

去年市场

透支了未来需求

今年前两个月，检测的43个重点城市中，有超过8成的城市成交量环比下跌，北京、上海、天津和杭州等重点城市跌幅在30%-60%不等。3月楼市是传统的“小阳春”，但今年并没有如期到来，而是延续着1-2月份的疲软走势。3月份前两周，光大证券重点监测的42个城市的成交量连续两周下跌，这是2009年以来，首次在3月份第二个整周成交出现环比下降。总体而言，市场疲软的氛围到目前为止没有明显的改观。

应当看到，当前这种疲软的市场走势，是去年四季度以来的回调的延续，主要原因是2013年市场快速上涨后的调整，具有必然性。在2012年高基数的基础上，全国商品住房成交量在2013年的增幅超过了20%。重点城市尽管新建商品住房成交增速为14%，但占总成交量50%左右的二手住房成交量增幅在40%左右，创2009年扩大内需以来的新高，上海二手房成交量甚至超过了2009年的水平。而且，重点城市新建商品住房和二手住房价格的同比增幅分别达到15%和30%左右。2013年市场“过旺”多少透支了未来的需求。在2013年底重点城市政策加码、按揭贷款紧缩一直延续到今年一季度、三四线城市楼市过剩风险影响等情况下，市场整体呈现调整氛围也就不奇怪了。

楼市降价从三四线城市蔓延到一二线城市，多为不实报道。三四线城市楼市降价潮，甚至是诸如近日所报道的秦皇岛楼市“6折甩卖潮”确有其事，未来出现类似现象的城市应该还会有。但是，一二线城市降价则仅为个别案例，除杭州因供应过大，引发郊区部分楼盘降价而不具有代表性（杭州市场一向波动比较大），报道的其他城市所出现降价现象，有的是策略性的尾盘销售，目的是为了回笼资金，毕竟区域性市场有季度销售任务的考核，考核的参照就是2013年一季度的成交规模；有的则是拿出少量（20-30套）房子做优惠以达到为开盘蓄客的目的，为未来销售做准备。