|
开发商降价跑量为上
3月份出现的新变量莫过于一线城市龙头开发商的降价或低价入市行动。
以北京为例，此前的市场预期是全国房价下跌，北京也不会跌。而在本周，北京住总万科橙开盘售价为2.1万元/平方米，远低于预期的精装修2.6万元/平方米，刨去装修的因素后，单价也低于预期3000元/平方米。
在广州，保利地产旗下的保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。首次置业者，首付1成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。
苏州万科城则单价直降一千。分析人士称，万科城项目所在的吴中区，区域存量达230.34万平方米，在苏州外围区域中是最高的，在1、2月市场平淡的背景下，万科拿出85平方米的户型降价跑量，是一种比较稳妥的销售策略。
张大伟说，从春节过后北京这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已出现微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。2013年北京单价2万左右的刚需项目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。预计3月份也很难升温。
CRIC分析师杨小贝指出，开发商若想在上半年实现业绩的突破，选择跑量销售的策略更为稳妥。
供需结构正在逆转
张大伟提醒，2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。
野村证券称，中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿元。按照面积来衡量，野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将进一步加剧供需失衡状态。
目前，房地产业界对于三四线城市将出现调整的观点基本已无异议，而对于一线和热点二线城市房价是否会跌，还有很大的分歧。
深圳一家大型地产商人士对21世纪经济报道记者说，如果市场进入调整，一线城市也不能幸免，顶多是调整幅度大小的问题。
深圳中原数据显示，深圳大户型公寓目前已出现滞销现象，库存高企，足以消化3年。
张大伟分析，从供应端来看，2013年全国一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿，土地价格也创新纪录，这种情况下企业负债明显提高，利润率下滑，即使市场不景气，企业也没办法捂盘，而必须上市。
从需求端来看，一线二线城市的需求实际上并不刚性，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。
(21世纪经济报道) | 
