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2014-12-26 15:09:42 来源：福清侨乡报 责任编辑：王海云
我来说两句
今年8月，福建省住房和城乡建设厅正式发布《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。作为全国首个省级购房新政策，该文件旨在“救市”,对首套房认定、购房落户、个人住房贷款等作出了详细规定。但记者发现，该文件实施近4个月，对刺激福清楼市发展影响并不如预期的那么大……
1.楼市小幅回暖市场观望气氛仍浓
福建省《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，主要内容包括8大条26小点，因此也被外界称为“闽八条”.新政主要从首套房认定、购房落户、公积金贷款、二手房买卖、个人住房贷款以及分类调控等多方面提出意见。
其中，最引人注目的是首套房认定条件的放宽。“闽八条”规定：购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房，按首贷认定；家庭首改房，按首贷认定；购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、继承房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。
“这个新政对我们来讲太有利了，我们刚好符合家庭首改房的条件。”市民林雅华说，她属于改善型购房者，考虑到购买第二套房的首付和还贷压力，她一直没下定决心换房。但今年10月份，她定下心仪的房源，目前正在办理贷款。“按闽八条规定，我们还清贷款后再买房，首付只要付30%,利率也按首贷算，这样子压力会减轻很多。”林雅华说。
记者走访发现，像林雅华这样的购房者只是小部分。某楼盘销售人员表示，在“闽八条”出台之后，很多购房者都会询问闽八条的相关政策细则，购房意向有所增强，“不过都是问的人多，买的人少。”
在西区“龙江一号”售楼部，市民林先生向销售人员简单咨询了价格和面积后，拿了一份材料打算离开。林先生说：“感觉现在开发商的促销力度不大，银行利率也没有降低，我想先等等看。”
来自市房管所的数据显示，今年5-8月份，全市一手房月均成交量约170套；10-11月，月均成交量约300套。由此可以看出，“闽八条”出台后，我市一手房成交量有所上升。在价格方面，8月份的一手房每平方米均价为9374元，11月份均价为8800元。
“从销售数据上看，‘闽八条’的新政效果在10月份后体现较为明显，对楼市有一定的提振作用，但和去年同期相比，目前的楼市还是比较冷。”市房管所所长何明说，截至今年11月份，全市可售一手房的套数为5552套，可售面积80.94万平方米，同比增长40.62%;预售许可面积92.82万平方米，同比减少43.81%;但二手房成交量明显下滑，1-11月份共销售21.6万平方米，比减43%.
作为全国首个省级楼市新政策，“闽八条”出台时被认为是放开限购、优惠房贷的一剂猛药，但实施近4个月时间，“闽八条”的救市效果微弱，业内人士普遍认为“闽八条”没有达到预期效果。
2.金融政策落地慢影响楼市
一些开发商表示，“闽八条”效果欠佳，其主要原因是相关的金融政策“落地”缓慢。
“很多银行都没有按照利率的低限执行，反而是在基准利率的基础上将贷款利率上浮5%-10%.”我市某地产商称，“闽八条”规定，金融机构在贷款首付比例和利率方面只按照政策规定的低限执行，这导致“救市”效果欠佳。
记者走访发现，11月份，央行下调基准利率后，我市多家银行已调整了基准利率，但部分银行的首套房贷款利率依旧是在基准利率上上浮，仅由此前上浮10%的情况下，调整为上浮5%.
一位银行业人士表示，银行通常执行的是银监会以及央行关于首套房认定及贷款利率等相关规定，而对于地方政府的相关规定是否执行，银行会根据自身风险、资金等状况来进行评估。
高华地产公司策划部经理林祥明表示，银行利率的实际执行情况和“闽八条”不符，会加剧购房者的观望情绪。“有的购房者交了订金但不签约，电话催、短信催，有的是发了律师函催促，他们都不来签约，就想等着看银行会不会推出新的利率优惠政策。”
“购房者观望心态带来的连锁反应是，开发商的资金链变得紧张。”一位开发商表示，资金回笼慢，会影响整个楼盘的营销计划和工程进度等各方面问题。
市房管所所长何明认为，福清楼市的特殊性以及福州楼市对福清购房者的吸引力，也使得“闽八条”在福清市场的作用不如预期。
他说，以普通商品住房为例，“闽八条”规定，普通商品住房为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米），而目前福清在售的楼盘中，有不少楼盘推出的主力户型都超出了144平方米，如“金辉尊域”的主力户型为200-300平方米、中联天玺主力户型为96-178平方米、天鑫·海华美域主力户型为133-174平方米。很多户型不符合“闽八条”标准，购房者也享受不到相关优惠政策。另外，“闽八条”实施后，此前限购的福州地区放开限购楼房，会吸引部分福清购房者转到福州买房，再加上来福清的外地购房者比较少，因此从整体上看，“闽八条”对福清的影响，不如福州、厦门等地来得明显。
3.开发商信心不足推盘速度或减缓
春节临近，作为一年中楼市最后的一个旺季，这个时段往往被开发商和购房者寄予厚望。开发商会趁着市民返乡之际，做足营销文章，购房者也会趁此机会“货比三家”.在楼市持续低迷，“闽八条”救市效果微弱的背景下，今年春节能否给楼市打上一剂兴奋剂？对此，业内人士期待不高。
高华地产公司策划部经理林祥明表示，开发商肯定会在春节期间做一些营销活动，但购房者的购房欲望估计不会太高。“因为，在银行没有出台新的利率优惠政策前，楼市观望气氛会一直持续。毕竟开发商的促销力度再大，都比不上银行利率降低来得实惠。”
而市房管所所长何明则表示，春节是传统的楼市销售旺季，按以往经验，春节期间，一手房的成交量会有所提升，但楼市整体低迷，可能提升的比例不会很高。
“截至2014年12月11日，我市共有13块招拍挂的国有建设用地涉及住宅用地，招拍挂成功的地块，大部分都要求他们在9个月内开工，两年半内竣工。楼盘会增加，但开发商推盘的力度和速度会减缓，在建的，可能只会先拿出两三栋出来申请预售，会比较谨慎。”何明说，对于后期楼市情况，业内人士普遍认为，受今年楼市整体低迷的影响，开发商拿地、推盘的速度可能会有所减缓。
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