人民网北京9月3日电 （余燕明）富力地产上半年业绩表现的吃力，已经让机构和投行纷纷沮丧，而去年富力地产激进扩张留下的后遗症，已经开始发作。
富力地产今年中期业绩发布后，包括中金、摩根、高盛、里昂、花旗和瑞银等多家投研机构和银行下调了富力地产的评级或目标价。更让富力地产挠头的是，这些银行和机构对接下来富力地产的前路也多是看空。
而对富力地产来说，业绩下滑、高杠杆率、沉重的债务以及利润率下降等诸多问题，已经缠绕其难以脱身。
纷纷看空
“富力地产今年上半年业绩令人失望。由于之前判断错误，中金已经将富力地产的评级下调至回避。”一位中金公司跟踪富力地产的分析员遗憾地表示，“高杠杆率和低资产周转率使股东回报不断受到挤压，建设速度过快给现金流造成压力，高股息收益率难以为继。”
同样，中金公司在一份针对富力地产的研究报告中指出，富力地产上半年营收98亿元，同比下降4%，分别低于市场和中金的预期15%左右，主要是因为富力地产上半年完成可售面积仅83.3万平方米，只相当于全年计划完成面积的23%，低于之前预告的29%。
上述中金公司分析员对此解释，富力地产地域扩张加大了现金流压力，“动摇发展根基”。
“继去年大量购置土地后，上半年新开工面积同比增长89%至480万平方米，总在建面积增至1380万平方米。建设速度的加快将削弱富力的防御性并给现金流造成压力。”该分析员指出，“鉴于市场状态不佳，富力调低全年协议销售目标14%至600亿元，以此反映出全年可售货值也下调17%至1180亿元。不过，我认为富力下调目标的另一个原因是资产周转速度缓慢，这可能使富力需要更长的时间在新进驻的市场取得理想业绩。”
事实上，今年上半年富力地产仅完成年度销售目标的36.8%，其在今年中期财报中亦坦承“协议销售额按时间比例计算确实落后于全年目标”，为此富力地产已经将今年年度销售目标下调100亿元。
在今年3月份召开的2013年业绩会上，富力集团董事长李思廉曾对完成年度700亿元的销售目标信心满满。其表示，2014年富力地产全年预计将推出1420亿元货值的项目，其中420亿元的货源来自2013年的库存，2014年现有项目将供应470亿元的货源，另外还有530亿元的货值则来自今年的全新项目，如果按照2013年一半左右的去化率，则可保证完成今年700亿元的销售规模。
另外，李思廉在业绩会上还将700亿元的销售目标进行分解：今年一季度预计将实现销售金额100亿元到110亿元左右，剩下的600亿将平均分摊在今年的后三个季度，每个季度预计实现的销售金额为200亿元左右，其中上半年的销售金额大概为300亿元，下半年为400亿元。
遗憾的是，富力地产上半年业绩已然折戟。而对富力地产看空和失望的，也远不止中金公司。
据记者不完全统计，近期包括摩根、高盛、里昂、花旗和瑞银至少5家量级投研机构和银行下调富力地产的评级或目标价。
瑞银在下调富力地产目标价后针对其中期业绩特别指出，“这是富力地产自2009年以来首次不派中期股息。”里昂则直接将富力地产的评级降至沽售，其给出解释称，富力地产除中期业绩倒退外，其他坏消息还包括负债率上升、销售及行政开支大增、销售目标下调，以及自金融海啸后首次不派中期息，“这些都在印证去年富力地产过分扩张的结果。”
高盛和花旗分别在下调富力地产目标价和评级后，给予富力地产未来的业绩预测时均表示，富力地产在上半年的毛利率之所以较去年下半年下跌7%，主要是因富力地产以降价追求更高销量，而且富力地产下半年预期推出楼盘的销售均价也低于3月份公布的均价水平8%。
“富力去年过分激进拿地增加土储，但目前销售市场环境甚具挑战，令富力处于两难境况，估计富力最终只能牺牲盈利能力降价销售以保证现金流，而高杠杆及沉重债务使其短期内难以调整土储组合。”花旗研究人士指出。
财务承压
实际上，富力地产在今年上半年业绩受挫，与其从去年就已经开始的激进扩张密不可分。尤其是去年大举拿地所耗费的代价，已经让富力地产财务承压。
在今年6月份的一次媒体研讨会上，标普就点名了包括富力地产在内的多家财务杠杆过于激进的房企，标普指富力地产的财务杠杆过于激进，2013年债务增速超过5成。
根据富力地产公布的今年中期财务报告，截至今年上半年，富力地产净负债率达到92%，借款余额为687亿元，综合成本8.24%。
此外，瑞银和花旗则纷纷提及，富力地产上半年为暂时性解决财务需要，已经将集团永续债券规模扩大15.6倍至156亿元，而瑞银还透露富力地产有意在两年内清还。而花旗认为，虽然富力地产上半年160亿元的永续证券提供了流动性，但仍然属于昂贵的融资。
“富力地产包括永续证券的总付息负债估计达843亿元，比竞争对手龙湖高出79%，全年利息支出预计超过70亿元。”前述中金公司的研报披露，上半年富力地产还加大了利息资本化，资本化率达到76.8%，而过去两年这一数字分别为45%到50%左右，而这也可能对未来利润率造成不利影响。
记者了解到，从去年开始，富力地产负债率已经创下2008年以来的新高。去年富力地产负债增加了72%至615亿元，其中短期贷款冲高到180亿元，净负债权益比攀升至111%，富力地产也就是在去年下半年开始引入10亿元的永续证券。
申银万国今年3月份在一份针对富力地产的研究报告中披露，在过去5年里，富力地产为了降低杠杆率，因此一直在保持非常低调的拿地策略，但从2013年开始，富力已经明显加快了购地步伐，全年共耗费434亿元购买了20个项目，其中逾亿元投向了马来西亚项目，而对比过去4年富力的土地支出，2009年至2012年全年拿地金额分别为86亿元、89亿元、48亿元和35亿元。
更为关键的是，申银万国还提醒到，富力地产在去年拿地后仍有260亿元的土地款尚未支付，在2014年需要支付的土地款就达到140亿元。除此之外，富力地产在今年的建工开支也将增长3成左右至220亿元，各项税费增长2成至210亿元。这意味着即便富力地产今年不考虑新的土地收购，且按照富力所称仅支付所有未付土地款中的一半左右，富力在今年全年的资本开支也将达到570亿元。
申银万国尤其具有预见性地指出，富力地产将2014年的销售目标定在700亿元，而申银万国认为66%的增长幅度是其看到的所有上市公司中给出的最高水平，而考虑到今年整体流动性环境，申银万国对700亿元的销售目标达成表示担心。现如今，申银万国对富力地产能否实现年度销售目标的担忧一半已经应验，而富力地产也已经知趣地将年度目标下调至600亿元。
“我们乐观假设下，认为富力地产有能力实现全年销售增长3成至550亿元。不过基于570亿元的资本开支，富力预计到年底的负债率水平几乎没有改善。”这是申银万国对富力地产再度表示的忧虑。
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