8月，北京楼市的改善型项目入市比例首次占据月度入市项目量的半壁江山，而此前一段时间的数据也显示，改善及高端市场成交形势较好。
然而，从总体数据看，受大市所累，今年改善及高端市场下一步的回暖却仍有一丝隐忧。
正因如此，去年及今年初成交的一批各类“地王”始终犹抱琵琶半遮面，入市计划难以明确。
高端好卖快过刚需
集中开盘、快速去化……这些往年只属于刚需盘的专利，今年7月以来却一再上演在高单价、高总价的改善项目中，足以令诸多刚需、刚改项目艳羡不已。
伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者：“据我们统计，7月购房的人群需求中包含子女上学需求的，占全月成交比例的40.79%，而1月时这个比例是29.31%。这说明暑期到来，因教育因素卖房换房的人群有了明显增加，类似的需求还有改善居住、接父母等。这类人群的年龄通常在35岁以上，具备相对较好的经济能力，通常已经具有了至少一套房。”
亚豪市场总监郭毅也认为，要分析改善型市场的走强，必须看近期的二手房市场，“从7月下旬至8月上旬，二手房日签约量基本接近500套左右，是6月日均200套的2倍还多。其中大量业主都是多次置业者，通过卖掉旧房子，腾挪出资金及购房资格再购置新房，他们是近期改善型复苏的主力。
改善市场只是被“复苏”
在这些改善型需求的推动下，7月北京报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅市场新增供应环比上涨近3成，成交上涨近4成，创春节以来供应新高。
改善型市场就此突破市场盘整的大势，将一飞冲天了么？胡景晖认为，如此乐观言之太早。“首先，目前改善房的数据很好看，是在刚需被‘挤出’市场留下的空白造成的，”胡景晖说，“今年到目前为止，房价依然高企、银行信贷的利率基本没有实质性优惠，这样的的情况下，刚需人群购买力不足，存在被挤出市场的现象。因此，也造成了一些如前述有实在需求的‘迫切改善族’的成交数据攀高，从这个角度看，市场仅仅是‘被复苏’。”
在胡景晖的描述里，人到中年、事业有成、早年曾买房但买的太小太偏、父母养老孩子升学，都是这类购房群体的突出特征。
“如果仅仅就这一群体而言，其实更符合‘刚性改善’的描述，只不过他们的购买力更强而已。”业内人士分析说，“仅仅是这一群体，不足以撑起更高端市场的回暖，特别是今年将入市的多个单价挑战10万元/平方米的项目。”
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