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思金如渴
上市房企负债率过高
中原地产市场研究部数据显示，对23家在A股上市的大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链确实呈现紧绷之势，23家房企平均资产负债率达到77%的历史最高水平。
从剔除预收账款后的实际资产负债率指标来看，今年一季度，23家A股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008年三季度的历史峰值水平(56%)，房企偿债压力不容小觑。
负债高企之际，房企资金来源渠道却在不断收紧。据国家统计局发布的数据显示，今年前5个月，房地产开发企业到位资金为46728亿元，同比增长3.6%，增速比前四个月回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。
机构最新数据显示，5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。这也意味着这10家标杆房企的融资金额已连续3个月回落，创下近11个月以来新低。
而近两年比例大增的直接融资，即作为中小房企资金多数来源的信托等第三方机构，也出现大幅收缩。用益信托数据显示，今年以来，房地产集合信托市场逐月走弱，5月成立的房地产集合信托占比仅为18.1%，为年内最低值。
赵路兴表示，一方面美联储逐渐退出Q E，加大了房企海外融资的难度；另一方面，在国内房地产市场转向的同时，信托基金等将迎来还款高峰期，也进一步促使信托类产品急剧收缩。在此背景下，房地产企业的间接融资渠道、直接融资渠道被逐一封死，经营资金面临前所未有的压力。
《经济参考报》记者了解到，在融资渠道收窄的同时，房企销售回款也大幅回落。26日，中粮置地公布盈利预警，预期截至今年6月30日，前6个月盈利按年大幅下降。中粮方面表示，盈利下滑主要原因是由于投资物业于相关时间之公平值预期增幅下降所致。
此外，在A股上市的房企中，已有20家公司发布了半年报预告。其中，明确增加盈利的只有5家，有14家明显下滑，荣丰控股、嘉凯城、创兴资源等企业发布了首亏预警，深物业、粤宏远、世荣兆业、广宇集团、滨江集团等发布了预减。
张大伟分析表示，因为去年结转的部分销售额，目前数据其实低估了企业的压力，下半年很多企业面临的压力更大。“一线城市笼罩在观望氛围之中，尽管近期已有项目陆续降价，如北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%，但成交依旧表现逊色”。
“虽然近期央行房贷五条释放出首套房贷定向宽松的信号，且多地传出限购松绑的消息，但也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。我们预计，接下来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。”张大伟说。
大浪淘沙
行业将迎来新一轮整合
近日，有报道称上海悦合置业有限公司旗下嘉定悦合国际广场项目表示，因资金问题该项目已于6月1日被迫停工，并延迟交房半年。悦合置业相关工作人员表示，公司资金链断掉后，现阶段正在和一家央企谈并购事宜，虹口区有两个项目也准备转让，公司杭州项目如果有回款也会及时支援这个项目。
赵路兴表示，部分房企短期内如果遭遇现金流紧张无法通过销售、贷款等渠道解决，或将成为下一个面临倒闭破产或被收购的企业。
张大伟认为，房企半年报压力巨大，在认购下滑的情况下，房企面临促销转变为降价的压力。在部分千亿级房企业绩都上涨乏力的情况下，成群结队的百亿级房企和中小房企，即将经历一场大浪淘沙的分化。
清科研究中心发布的报告也显示，2014年第一季度中国并购市场共完成交易359起，同比大增71%。从并购金额上来看，房地产依然遥遥领先其他行业，以55 .49亿美元交易额的成绩排名第一，占比达23.9%。未来房地产行业将面临整合洗牌，行业竞争将从土地储备、融资、市场份额、区域拓展、人才、产品设计等多个方面全面开展。
同策咨询研究总监张宏伟指出，有三类房企正处于危险之中：第一类是产品类型偏高端、周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类是前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类是资信不太好、贷款受限的中小企业。
对此，万科董事会主席王石近日表示，他一直认为楼市有调整的必要，目前楼市增长的放缓主要是经济转型所致，预计未来2至4年会处于持续调整期，但不同城市及地区的调整幅度难以一概而论。他认为，中央不应针对楼市再出台大规模刺激政策，应该让楼市软着陆，允许市场自行调整，“没有新政策就是好政策”。 | 
