放眼福州，如今大型商业项目如雨后春笋般相继涌现，方兴未艾。特别是随着福州主城范围内的大型商贸批发市场逐渐搬迁到福州三环路以外，不少知名品牌开发商更是抓住其中的开发机遇投入“商贸建设”中，福州郊县呈现出一派“商贸项目群起”的景象，如福清、长乐、闽侯、平潭、连江等福州周边县市都掀起了一股大型商贸的建设热潮。
除了商贸项目之外，各类大型城市综合体也纷纷布局福州县级市场。红星美凯龙、华润万家等开始抢驻福州郊县，并且很多都将在近两年内开业。福州郊县大型商业体掀“开发热潮”是何原因？究竟是“跟风”？还是大福州发展的趋势所向?另外，这股“商业热潮”对福州的商业格局又会带来什么影响？对此，记者走访了业内权威专家进行详细了解。
现象
大型商业在福州郊县迅速崛起
在福清，利嘉中心“福清第一高5A甲级写字楼和超五星级奢华酒店的商务配套”的形象已经日渐鲜明，而在长乐，海峡建材家居市场、钢铁五金建材市场和国际家居采购中心等项目开始着手规划和落实，有“海西最大钢材市场交易中心”之称的滨江商贸城也正在崛起。此外，连江的新兴商业广场项目同样以“集购物、休闲、餐饮、娱乐于一身”而著称。总而言之，一场“县城商业总动员”正在当地居民身边切切实实地发生着。
“伴随着这些商业项目的不断崛起，福州县城的商业、商务办公、住宅公寓、公共设施等生活配套也都随着跟进。”福州先知先觉总经理张炜胜告诉记者。
而滨江商贸城营销部的相关人士告诉记者，近年来，福州市区的大型商业受到市场的广泛认可，这种势头也自然带动了周边县市的城市综合体热潮，而不少周边县市居民在福州领略到了城市综合体带来的种种便利后，也对之心怀向往，于是，这股城市综合体的建设热潮向周边县市蔓延，也就顺理成章了。
当然，细细推来，这股热潮背后蕴藏的门道，却并不仅仅止于此。
分析
需求增强福州郊县传统业态待升级
“其实出现这种情况并不足为怪。福州郊县商业地产之所以能迅猛发展，根本原因在于城市发展所带来的需求增强。”张炜胜告诉记者，这是一个点与面的关系。当福州这个大板块发展到一定程度时，其带动周边城市这些点同步发展是必然的事。根据“大福州”的整体规划，今后福州的县城除了结合自身特色制定出科学合理发展方向以外，还将在城市规模与形象上实现一个崭新阶段的提升。这势必同时带动这些区域消费者需求的整体提升，而目前福州县城原有的商业模式比起市区还是比较滞后，传统的商业格局以及城市功能已经远远不能满足这些郊县的前进步伐以及市民消费需求，其整体式的升级换代已经迫在眉睫。所以商业扩容以及释放的空间比较大。
滨江商贸城营销部的相关人士则表示，在政府规划之下，福州郊区城市正奋力迈出都市化的步伐。郊区商业地产发展的契机就是居住的郊区化以及区域城市中心化，大量的人口居住涌现，也带来更多以及更高的商业需求。此外，在市区对“传统商贸批发市场”进行了逐一搬迁后，算是给县城的特色经济与产业进行了加持和护航，不少区域会通过特色的“产业”不断增强城市辐射力。
滨江商贸城营销部的相关人士继续解释，以长乐为例，随着市区钢贸市场的搬迁，长乐将成为政府规划的未来海西钢铁物流集散中心，区域的城市辐射力不断扩大，从而带动需求猛增，而此前，长乐本土的钢贸市场规模不大，业态较为落后，“小里小气”难成气候，急需升级。于是滨江·商贸城顺应市场需要，打造一个汇聚钢贸、商业、居住、办公、酒店为一体的超大复合型商贸大都会，凭借无可比拟的交通优势，填补了市场空白。
抓住机遇实力开发商向郊县转移
“除了郊县的发展所带动的需求增强以外，还有一个重要的原因就是市区的商业项目目前竞争已经趋于饱和。”张炜胜坦言，近几年来，福州商业开发热潮愈演愈烈，商业项目不断崛起，从而带来了竞争的不断加剧。不少品牌开发商纷纷在县城布局项目主要体现在开发商们的战略方向的转移。当他们眼看福州商业地产投资和开发近于饱和，而此时郊区地带的商业需求却方兴未艾。在此情景之下，一些大型实力商家自然看好郊区，不少品牌开发商也尝到了甜头，比如此前，贵安新天地以及罗源湾滨海新城就成功打造成为了所在区域的“地标”，带来了源源不断的客群，而如今万达、红星美凯龙等也抓住了机遇，纷纷在县城布局了大型综合体项目。
事实确实如此，滨江商贸城营销部的相关人士就如是说：“比如在长乐，滨江商贸城无论从体量，还是规模上，以及业态上，都是当地最高端的。实际上这就成就了福州甚至是海西钢贸客户的‘唯一性’，何谓唯一性？就是整个海西对钢贸需求的客群不计其数，但在此之前却没有真正意义上的大型专业消费中心。我们现在就为他们提供了这种唯一的消费中心。而这点在福州市区甚至是海西的其他地方可能都做不到。”
契合“水土”产品走出差异化
那么在众多商业项目“扎根”福州郊县的背景下，是否会面临过饱和的现象？而这些商业项目又需要具备哪些特点才能分得“蛋糕”？
对此张炜胜认为，就目前的福州郊县市场来看，不论是综合体还是大型商贸项目的开发体量都不是很大，以福州郊县的消费力来看，完全有足够的消化能力。但是否能够在竞争中抢得先机还需要靠精细的规划。张炜胜进一步分析，在县城做商业，必须对当地的消费层次以及偏好品位做充足的市场调研与定位，最好根据城市的规模来设定商业的体量，比如说可以实行“核心主力店”搭配一系列契合当地消费特点的小规模商业。另外对项目周边的其他商业也应有所了解，最好避免一个商圈内出现多个同质化业态，走出差异化的产品制胜之路。
滨江商贸城营销部的相关人士对此观点表示同意，他表示，品牌开发商一定会有自己的判断力。比如说面对海西的消费者，以改变传统业态为目的，滨江·商贸城在最初就想好了自身的商业模式，媲美国际，走出专业化、差异化和现代化之路，针对原来长乐钢贸市场“杂乱”的业态，首创功能型多层交易楼，人性化的“宜商宜居”布局，独立结构设计，满足企业主工作与生活的不同需求，为企业装修提供更多弹性空间。同时规划电子商务中心、行政服务、金融服务中心以及汇聚吃、喝、玩、乐、购的综合性商服中心，完善的商务配套让企业主生意蒸蒸日上，解决一切商贸、办公及生活需求。
“整个环境和氛围都较之传统业态有了全方面、长足的跨越提升。所以只有将自家的商业体打造成独一无二有特色的，才能表现出强大的竞争力，吸引大量的消费者前来。”滨江商贸城营销部的相关人士告诉记者。
影响
商业格局全面开花开发商更侧重“机会点”
一个个大规模的商业项目在福州各大县城横空出世，对福州商业格局的影响可想而知。张炜胜告诉记者，如今“商圈经济”在市郊具有了战略性布点，形成了“全面开花”的大格局，逐布走向多元化。南京城市的消费行为，正从过去的集中消费，走向了分散式的消费。市郊商圈的迅速崛起，深刻地反映出城市财富、经济的“集聚效应”，政府的规划导向则加速了这一进程。
滨江商贸城营销部的相关人士则认为，虽然在未来福州商战的主战场很有可能从传统的老城区商业旺地转移到郊县的中心地段，但是商业地产的良性发展需要有强劲的消费力和消费人群来支撑。福州县城的消费承载力还远远不如市区，所以最关键还是“机会点”的选择，盲目投资郊区商业仍有风险，开发商仍需冷静。(东南快报) | 
