近期，伴随中国经济下行，许多城市出现房价松动现象，不少人甚至预言楼市将在2014年崩盘，连带中国经济陷入危机。中国房地产市场目前形势和发展趋势究竟是怎样的？其内在作用机理到底是什么？
笔者认为，从本质上说，高房价问题主要就是个货币问题，房价与货币政策宽松度正相关。由于土地市场的稀缺性、房地产按揭贷款对市场需求的透支和投机资本对房地产金融性盈利机会的渴望，还由于一些资本无法投入实体经济，所以货币政策一旦宽松，就会有大量金融投机资本涌入房地产业和其后盾金融业牟取短期贷款和房屋倒卖等投机利润，导致房地产市场供需双方出现人为的“不差钱”状态，进而价格机制遭到扭曲，房价往往就在相当程度上脱离真实供求关系，嬗变为一个货币问题。
直到目前，这个命题依然有效，但房价与货币政策宽松度的正相关效应在递减。数据显示，同样实行宽松货币政策，2013年的房价上涨与2009年那一轮房价上涨已经不可同日而语。
2013年，虽然一线城市和部分二线城市涨幅较大，但由于部分二线城市涨幅小，许多三、四线城市持平，部分三、四线城市和大部分小城镇下跌，全国房价综合起来，只是小幅上涨。2013年房价上涨幅度为什么大大低于2009年？笔者认为，原因在于宽松货币政策对经济增长进而对房价的决定作用在逐渐递减。
2009年的房价暴涨是因为大规模刺激，2010年开始进行房地产调控。但是经济很快就转为下滑，从2007年的14.6%大幅下滑至2012年第二季度的7.7%，表明扩大内需和转型升级政策没有成功带来足以替代劳动密集型出口和粗放化投资的新经济增长引擎。2012、2013年经济下滑都是在二季度达到无法忍受的程度，于是年中经济工作会议前后推出刺激政策。而今年是在一季度就推出微刺激政策，说明今年一季度的经济下滑就已经达到无法忍受的程度。可见，中国的潜在经济增长率已经削弱，货币政策对中国经济影响力大大下降。中国政府现在之所以只搞微刺激，就是因为强刺激是饮鸩止渴，会降低潜在经济增长率。
由于宽松货币政策使居民部门的长期收入削减，房屋购买力必然下降，所以宽松货币政策对房价的影响力也将下降，因此重新实行宽松货币政策的2013年房价涨幅远低于2009年。
中国经济泡沫是否真的会在2014年发生崩盘式破灭呢？我认为，那倒也未必。
得益于独特的要素禀赋结构，人口众多，地区差异大，产业体系全面，中国经济抗冲击能力远超日本。现在还没有到山穷水尽的时候。中国政府还有相当程度的政策回旋空间，足以避免短期内崩盘式破灭。
第一，中国并没有像2007年美国次贷危机之前那样放任没有足够偿还能力的次级贷款人买房。中国一套房首付高达30%，而美国是零首付了多年并且还借金融衍生产品高倍放大风险之后才引发次贷危机。中国政府至少还可以逐步降低首付比例，支撑房价不暴跌。
第二，即使是合乎贷款条件的购房者，也受制于全国大范围实行的限购限贷，想买买不到，想贷贷不到。预计2014年中国政府将逐步放松限购限贷，如此空置商品房将得以部分消化，从而稳定房地产经济。
第三，中国政府不会容忍全国性的房价暴跌，因为那就意味着全面的社会经济危机。所谓“两害相权取其轻”，一条路是让房价暴跌，结果是经济崩溃，社会动荡。而另一条路是维持全国房价整体持平或小幅下跌，容忍个别地区房价崩溃，这样经济社会可以维持基本稳定，为转型升级争取时间。显然，再伟大的改革家也只会走第二条路。因此，如果所谓微刺激不能够稳定经济和房地产市场，一定会有更强的经济刺激政策。
在2014年全国“两会”上，住建部称中国楼市十年不会崩盘、将启动“双向调控”，已经表明了政府的楼市政策基调。
第四，目前大多数房地产开发商仍然资金比较充足，房价维持能力仍然较强。例如在重庆等地，据地方建委官员透露，只有40%左右开发商贷款，大部分开发商依靠前几年的利润积累就可以暂时维持房价。
第五，中国政府还可以产业救市。笔者一贯反对照搬其他国家的简单阶梯式发展经验，反对机械套用片面线性的西方经济发展理论，强调中国作为世界第一人口大国的要素禀赋结构异质性，提倡仍然应该大力扶持劳动密集型产业、遏制人民币升值、技术创新转型升级与保持传统劳动密集型出口优势必须并重，不可偏废。
须知，高精尖加金融业、服务业的产业结构尚不能让3亿多人口的美国可持续发展，怎么可能让14亿人口的中国可持续发展？
今年1月中旬，九部委联合出台《关于促进劳动密集型中小企业健康发展的指导意见》，同时人民币主动开启贬值进程，显示中央已经出现政策转变。如果此举贯彻实施彻底，那么由于增加了劳动密集型中小企业及其相关产业的工资、利润和税收等非金融收入，必然有利于提高真实的有效需求，有利于稳定国家实体经济，对泡沫经济具有缓解作用。1~4月的外贸数据显示，虽然同比有所下降，但排除去年对港虚假贸易导致的高基数效应之后，实际出口是回暖的，这表明产业救市的效果正在显现。
笔者预计，2014年中国房价会有短暂向下波动，正如目前，但是随着下半年经济刺激政策的逐步加码和出口形势的回稳，全年全国整体房价涨跌幅可能将趋于基本持平、略有涨跌。其中少数中心城市房价小幅上涨，多数城市基本持平，少数城市下跌。◎黄人天 | 
