颖民
3月28日，上海土地交易事务中心紧急召开竞买人座谈会，告知与会开发商土地出让模式拟改革：计划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，同时提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。
知情人士对21世纪经济报道记者透露，这一举措旨在提高上海土地出让的门槛，按这一设想，该改革会先在商业地块推行，住宅地块暂不实施。土地交易中心相关人士说，采取新型的模式，有助于提高“带方案”出让的比例，确保项目功能落地。
一石激起千层浪。知情人士分析，改变土地出让保证金比例(此前一直执行比例为起拍价的20%)源于受银行信贷收紧、多地楼盘降价等利空消息的影响，上海楼市成交的冷清传递到了土地市场，3月沪土地出让金98亿元，一年来首度跌破百亿。
上述知情人士认为，改变出让金比例另一个重要原因是防止房企随意参与及退地。21世纪经济报道独家获取的消息：两块去年下半年成交的区域地王正在办理退地。这两块地分别为奉贤区南桥新城09单元宅地和上海临港新城主城区商住用地WNW-A1-14-1地块，都在去年地价狂飙时创下极高的溢价率。
易居中国研究总监薛建雄分析认为，今年市场行情转变，土地市场转冷，房企觉得太贵，一直拖着不付完款，拖到政府不开心，有些超过3个月，房企索性就不要保证金，也不再交钱，就相当于退地了。
游戏规则生变
根据21世纪经济报道记者获取的会议资料以及复合式出让新增条例显示，复合式土地出让入市交易流程是根据审核情况，若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上，发布有竞价招标通知，投标人数不对外披露。若通过审核的有效申请人数为1~2人，即发布挂牌通知，同时发布竞买人数。
与此同时，现场竞价环节最多只有3家公司参与。土地交易中心人士解释称，现场竞价从人数上进行控制，竞价时间能大大缩短。
评标小组根据评标结果得出综合得分，主持人确定排名在前几位的投标人入围。中标候选人及其顺位根据现场竞价情况产生，但不得超过3人。
此外对保密等级也予以提升，若复合式土地出让最终成行，公告期结束，即缴纳保证金的截止日期后一天，便会审核保证金。审核后若有效申请者达3人及以上，人数将不对外公布。
会议中还透露出，投标人私下接触相关人员的，则3年内不得参加上海市土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，违约行为列入诚信档案并上网公示，同时已提交的保证金不予退还。
为了防止开发商报名却不参与竞买，“若某地块采用竞价招标方式出让后，已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标，或投标不予接受，或投标文件为无效投标文件，或投标人私下接触相关人员等，则该投标人须承担相应违约责任；若该地块采用挂牌方式出让后，因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的，则已获得竞买资格的竞买申请人须承担相应违约责任。”
上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩认为，复合式招标是土地出让制度改革今后的一个大方向，最终目的是为了实现地块不仅价格最大化，还要价值最大化。另一方面，随着房企分化明显，商业地产对房企的要求也高，这是从拿地环节开始设置门槛。而市场波动之下，隐形退地早已有很多。
而为了防止退地，未来土地出让保证金比例或大幅提高。土地管理部门解释，这是为了“确保真实参与”。
在上海，经营性土地开发商领取标书后，凡有意向参与土地出让的，正式挂牌前，政府会要求其缴纳土地底价一定比例的资金作为竞买保证金。目前这一比例一般为挂牌起始价格的20%。对于上海动辄数十亿元的地价来说，这一比例实际上已经相当高了。
此番保证金比例若继续提升，将是上海5年内第二次上调土地保证金。2010年3月，国土资源部曾发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，规定土地竞买保证金从普遍执行的底价10%翻倍至20%。
会议资料上并没有新方案推行的具体时间表，并特别告知，会上所讲内容“请以具体地块的出让公告和出让文件为准”。
房企弃保证金退地
实际上，正如邵明浩所言，隐性退地并不少，业内人士对于上述两幅地块退地均表示意料之中。
2013年9月19日，卓函地产以总价14.1亿元竞得奉贤区南桥新城09单元宅地，楼板价1.55万元/平方米，溢价率180%，刷新了上海土地溢价纪录；2013年12月18日，上海锦绣投资管理有限公司(简称锦绣投资)包揽了临港新城两地块，临港新城主城区WNW－A1－14－1地块的溢价率更是高达407%，楼板价为15358元／平方米，溢价再度创下年内新高。
实际上，临港WNW－A1－14－1地块出让之后，多家房企的内部人士均表示，目前临港的土地价格是虚高的，房企未来的盈利空间将会被极度压缩。上海本地一家民营房地产公司开发部一位资深人士就指出，临港上周拍出的地块，虽然单幅建筑面积均不超过两万平方米，但按照开发周期3年左右计算，附加开发过程中的税收及1.5万元/平方米的楼板价。即三年后相关项目若为精装修项目，其入市价格将要接近3万元/平方米。
目前临港主城区各类一手房屋的售价约为1.4－1.5万元/平方米。据此计算，三年后入市的项目相比目前该区域的价格，高出约100%，折合三年的年均复合增长约25.99%。
卓函地产拿下的奉贤区南桥新城09单元宅地也有类似的情况。
更为重要的原因是，锦绣投资和卓函地产都是首次在上海拿地。对此薛建雄认为，“如果该公司本身资金实力比较强，那就只能囤着慢慢开发，如果是高杠杆操作，后期的经营风险就非常大了。”
值得关注的是，多方信息均将卓函地产指向恒盛地产。据知情人士透露，卓函地产是恒盛地产小股东组建的，而恒盛地产在随后的11月份花12.45亿拿了隔壁的奉贤区南桥新城09单元10A-03A地块。一直没有走上规模化道路。张志熔控股的恒盛地产(00845.HK)在动荡中度过了2013财年，持续疲弱的销售业绩加之私有化方案以失败告终、行政总裁及首席财务官同时辞任，令这家总部位于上海的中型发展商进一步深陷危机。
2013年，恒盛地产的合约销售为73亿元，同比下跌33%，这与其去年初制订的全年110亿销售目标出现了34%的差距，而盈利方面，恒盛地产去年也仅为2.92亿元，同比大幅减少73%。
(21世纪经济报道) | 
