李宇嘉：房价总体平稳之下 楼市分化仍难破解

这意味着，70个城市整体房价已经告别了2014年以来持续下跌的态势而趋于稳定，重点城市房价结束上半年过快上涨过程，进入平稳期。房价走势对于稳定市场预期、加速库存去化、夯实楼市回暖趋势是有利的。

另外，从房价上涨和下跌的城市分类，也可以看出楼市分化的状况。目前，房价率先上涨的城市有以下几类。一是人口净流入、产业结构升级、人口结构偏年轻、供求矛盾大和住房资产属性强的城市，如北上广深等；二是民营和私营经济发达、民间资金积淀比较深厚和较为富庶的城市，如南京、杭州、宁波、厦门等；三是抓住产业梯度转移机会、利用区位优势、实现人口和产业集聚的城市，如武汉、郑州等。从7月和8月的数据看，上面这几个城市位列房价涨幅前10位。

2008~2009年以及2014年，受外需疲弱、民间资金炒房等因素影响，江苏和浙江楼市受到很大冲击，甚至领跌全国。但由于居民生活富庶，需求强劲，回暖也指日可待。

房价下跌的城市有以下几类:一是传统重化工产业占主导、人口老龄化严重、人口整体外流的城市，如丹东、牡丹江、锦州等东北三、四线城市；二是传统农业大省、劳动生产率较低、人口外出务工至东部的城市，例如襄阳、安庆、南充、泸州等中西部省份三、四线城市。从7月和8月的数据看，上面这几个城市位列房价跌幅前10位。

过去10年，50大城市集中了外来人口的80%，而包括北上广深在内的10大城市集聚了50%。目前看，这10大城市楼市回暖最明显、房价反弹也最为明显。

未来，这些城市依旧是人口净流入的区域，住房供求关系也比较紧张，楼市长期看好的趋势不变。

同时，目前楼市待售库存的大部分、在建工程的一半集中在三、四线城市，返乡置业不可能长期旺盛，未来要加速推进新型城镇化、推进东部产业转移、集体土地市场化改革，推动本地区人口和产业就地集聚，才能保证这些城市楼市平稳，这也是促进全国楼市长期平稳健康发展的动力。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）