7月楼市热度略降温 一二线城市表现分化

7月过半，各地新房市场的热度略有减退，二手住宅市场成交则相对稳定。此外，近期房企对重点城市地块争夺的积极性有所增强，上海今年以来土地总价纪录被刷新。上半年房地产业GDP同比增长3.3%，房地产业对GDP增长的贡献率为3.2%，虽然增长率及贡献率依然处于历史低位，但均达到2014年一季度以来最高位，可见房地产行业处于稳步复苏阶段，对宏观经济的稳定运行功不可没。

具体来看，1-6月全国房地产开发投资额同比名义增长4.6%，增速比1-5月回落0.5个百分点，自去年以来的增速持续下滑之势并未停止。同时，1-6月房地产企业的土地购置面积同比下降33.8%，降幅创今年上半年新高。而商品房销售情况则明显复苏，上半年全国商品房销售面积及销售额均实现正增长，增幅分别为3.9%、10.0%。在销售回升带动下，住宅待售面积已经连续两个月出现减少。整体而言，房地产市场依然处于痛苦的去库存阶段，因此销售回暖并未带动开发投资端的同步复苏，这也预示着后市发展将举步维艰。此外，地区分化显著，东部地区上半年商品住宅销售额增幅明显高于中西部地区；相应地，东部地区住宅开发投资额增幅也全国领涨。

中原监测的40个城市数据显示，7月前19日新建住宅成交面积较6月同期下降6%，其中一线城市微升3%，二线及三四线城市降幅分别为9%、7%。上周二手房成交量环比基本持平，市场在高位保持稳定。

近期重点城市地块争夺的活跃，进一步显示房企对后市的信心正在增强。京沪等地土地市场值得关注。上海火车站北广场地块以88.15亿元被金融街竞得，溢价率为50%，刷新今年以来上海土地总价纪录。此外，北京房山区以47.48亿元总价成交两宗含住用地，溢价率均达到40%，福州成交一宗含住用地溢价率70%，南京成交一宗宅地溢价率37%。

个贷和土地市场的情况对下半年楼市走向提供了一些有意义的信号。据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》，数据显示，今年1-6月，个人购房贷款增加1.12万亿元，同比(比上年同期)多增1767亿元，这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。截至今年6月末，个人房贷余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速4.4个百分点。7月23日，国土资源部发布2015年上半年国土资源主要统计数据。其中，上半年房地产用地供应同比下降38.2%，城市住宅地价为5359元/平方米，环比增长1.0%。

在我国经营性用地尤其是住宅用地二季度涨势全面成形的情况下，下半年土地市场升温前景已不言而喻，有业内人士甚至预计下半年大部分城市土地市场将重现大量高价地块。而近日国土部在解读上半年国土资源主要数据时却为下半年地价走势定义为“温和”上行。国土部明确表示，可以预见，下半年房地产对经济稳定增长带动效应加大，土地供应将会加大放量，并且将有更多城市土地市场迎来转化期，地价整体趋于温和上行，城市间不论是供需博弈还是量价变动，都将有更为明显的分化趋势。