如今，越来越多的房企与保险公司“在一起”，这一方面加大了险资在房地产行业的话语权，同时也深刻改变着房地产行业的既有格局。
那么，险资进入房地产行业，面临哪些政策壁垒？它们对于合作房企的选择，又有着怎样的考虑？本期房产周刊将探讨险资进入房地产行业的各种路径及其对行业格局可能带来的改变。
去年3月，大部分房地产开发商都在担心一个问题：房地产会不会被互联网颠覆？时过一年，他们惊奇地发现，真正威胁行业的不是互联网，而是来自金融业的保险公司。
4月24日，恒大地产宣布与中国人民保险集团签署战略合作协议，双方将在商业保险、养老产业、健康管理、互联网资源共享和投融资等方面开展多层次战略合作。几乎同时，一直善于资本运作的复星地产也对外宣布，计划利用保险的资金平台投资房地产。
在保险公司大规模收购房地产公司股权的同时，房地产商也在打保险公司的主意。4月23日，绿地宣布，在整体上市后，将建立以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团架构体系。
在此背景下，一些没有保险资源的中小开发商开始担心，一旦保险资金大规模进入房地产业，他们面对大房企的竞争力将进一步受影响。那么，事实是否真的如此？
9万亿险资找出路
国际金融投资家联合会执行主席、经济学家孙飞向《每日经济新闻》记者表示，根据保险公司的运作模式，保费一旦流入保险企业，直至保单到期才会被释放出来。由于保费流入和保单到期的时间间隔往往很长，有些甚至长达几十年，意味着保险公司手上长期拥有巨额的沉淀资金，这些资金需要寻找投资出路。
保险公司到底多有钱？保险行业去年全年保费收入突破2万亿元，行业总资产已突破10万亿元。截至2014年末，保险资金运用余额高达9.3万亿元。
但与“钱多为患”相对应的是，保险资金普遍存在投资回报率低的问题。过去数年，中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险四大保险公司的投资收益率均在5%左右浮动，即便在去年A股大涨的情况下，四大保险公司的投资收益率也不过在5.1%~6.1%。“过去数年，由于保险资金投资渠道的限制，以及A股的长期低迷，迫使保险公司将绝大部分可投资资产都投到银行存款、长期国债、企业债等固定收益类资产中”，孙飞告诉记者，随着我国利率进入下行通道，固定收益类资产回报率下滑，这意味着保险公司将面临更严峻的投资收益压力。
在以往房地产突飞猛进的日子里，险资进入房地产受到政策严格监管。在此背景下，多数保险公司都是打着“自用”的旗号收购城市核心区的商业、写字楼用于投资，不动产投资在险企的资产占比非常低。以中国平安为例，截至去年末，投资性物业在公司总投资资产中的占比仅为1.4%。
直至去年5月，保监会开始实施新的《保险资金运用管理暂行办法》，理论上保险资金投资不动产的比例提高至30%，险企在房地产领域的投资才获得松绑。
“在我国，高收益资产配置主要为股票与房地产，A股的特征是牛短熊长且波动性大，而房地产在过去十年基本处于稳定发展状态，更适合保险资金对风险控制与波动性的要求”，孙飞说，房地产作为资金密集型行业，本身也有对低成本资金的渴求，因此两者可谓一拍即合，险资加大房地产配置已经成为不可扭转的趋势。
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