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过半库存难以消化
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据对比发现,与存货增加,存货周转天数减少,去库存能力强的大型房企相比,中小房企的控盘能力稍显不 足,项目布局过于集中,无法抓住市场窗口期,灵活推盘,项目去化速度较慢,因此存货增长比例出现超过50%的现象。例如,宣布业务转型的房企,或者被标杆 房企抢占其产品布局“主场”市场份额的房企。
对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进曾向《证券日报》记者表示,房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成,比如企业产品与财务周转的困难,影响资金的利用效率,或者企业拿地激进扩张等。
而据宋延庆向《证券日报》记者透露,“近期我们为一些房企做战略规划和提供竞争监测报告服务时,重点分析了5家房企的存货情况。结果显示,在某 三线城市的中小房企的存货中,已批未售货值,包括车位、营业房等,占总存货的70%以上,而存货中该有的土地储备几乎为零。某上市房企,已批未售货值中, 位于二、三线城市的商业地产占比超过40%,不得不转为被动性持有”。
宋延庆称,说得严重些,资金投进去了,卖不出去,最终无奈地转为被动性持有。同时,随着其他房企的新项目持续入市,“我们预计,许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去,哪怕是降价”。
当然,业内不少人认为一线城市的项目好卖。事实上,以北京市场上一些“热销”明星楼盘为例,融创西山壹号院中的“楼王”,至今依然待售;鸿坤的林语墅在改名后,销售还是没有起色……
据亚豪机构统计,2015年,北京新入市的豪宅项目将有十多个,预计全年将有20多个豪宅项目在售。据统计,这批豪宅供应量可能达到2000套,而从以往的成交量来看,这类高端豪宅项目年成交量一般维持在100套-150套之间。
“老项目结转存货多,新增项目持续入市,这就是房企2015年普遍所面临的困境。”宋延庆如是表示。
据兰德咨询监测,近年来,房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示,测算结果显示,在净利率只有10%左右的情况下, 如果一个项目投资失败,可能会吃掉几个项目的利润,甚至会导致公司资金链断裂。宋延庆称,这意味着哪怕是项目中有10%的存货积压,也可能会吃掉整个项目 的利润。
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