风，起于青萍之末。深圳的城市发展早已由依赖增量土地向存量土地二次开发转变，而如今一个细节显示其存量土地供应或也面临收紧。
3月9日，深圳公布了2015年城市更新单元计划第一批计划，包括福田、罗湖、南山、宝安、龙岗和龙华新区共计10个项目获批通过，总拟拆除重建用地面积59.78万平方米。其中，作为去年诞生地王的明星区域，龙华新区包揽4个项目独占鳌头。
值得注意的一个细节是，龙华新区获得的城市更新单元里，有3个是属于居住、商业用途，这也是今年第一批更新计划仅有的商住项目。而2014年同期的第一批城市更新单元里，深圳获批的18个项目有14个属于商住项目，其中不乏白石洲这种占地45.95万平方米的巨无霸项目。
对于商住城市更新项目的收紧，分析人士表示，自去年下半年以来，深圳对旧工业区更改土地用途为房地产开发用途(即“工改商”)已明显越来越严格，这是商住项目减少的重要原因之一。
至于另一个原因，分析人士则认为，佳兆业房源被锁事件发生后，深圳已明显放缓了城市更新项目的推动速度，在立项、审批等环节上趋于严格。目前地产圈不可避免响起一种声音：凡是涉及到拆迁的项目，以后都更难实现。
城市更新审批收紧
2015年深圳城市更新单元计划第一批计划的名单显示，此次获批的3个商住用途项目均位于龙华新区，分别为梅林关城市更新单元、龙胜建设路工业区更新单元、观城横坑河西片区城市更新单元，拟拆除重建用地面积26.35万平方米。其中，体量最大的是梅林关城市更新单元，拟拆除重建用地面积13.13万平方米。该项目的开发主体深国际联合置地有限公司是由深圳国际、深圳高速公路股份有限公司共同出资成立，深圳国际站51%股份。
根据深圳国际去年发布的公告，梅林关城市更新单元的地价款合计35.67亿元，总建筑面积约48.6万平方米。经计入地价款、土地契税及其他预计的相关费用，按可出售面积约47万平方米计算，预期楼面地价约为1.1万元/平方米左右。
深圳市场人士林晓华表示，龙华新区的中海锦城等住宅售价已破3万元，按此计算，梅林关城市更新项目可拥有不错的利润空间。
“不过，由于涉及到相应的税费问题，梅林关城市更新项目并不是说会卖得特别高。”林晓华指出，此前龙华新区的特发和平里也碰到同样的问题，对外宣称定价2.8万元/平方米，实际售价却降了两千多。
除了上述商住地，此次公布的城市更新单元计划第一批计划项目其余7个项目均将改造成新型产业等功能，涉及福田区长城开发彩田工业园、罗湖区深业泰富地块、南山区虹海研发大楼、宝安区中粮69区工业园、宝安区茭塘工业区、龙岗区上李朗工业区、豪杰工业园等城市更新单元，开发主体涉及中粮地产、深圳福航投资等。
林晓华认为，从更新方向看，2015年首批城市更新项目转向以产业转型为主，商住地块占的比例大大减少。同时，获批的商住项目中，包括梅林关城市更新项目等都是此前一两年早已开始进行的，所以获批并不难。
“这次获批的都是相对不复杂的商住项目，不存在有大争议的地方。”但林晓华指出，涉及到规划用途、容积率变更等问题的城市更新项目，以后获批的机会会逐渐减少，“至少不会像以前那么多”。
佳兆业事件风波影响
事实上，作为深圳开发商获取项目的重要途径，城市更新在深圳房地产的发展过程中扮演着不可或缺的角色。资料显示，自2009年起，深圳先后颁布了《深圳市城市更新办法》、《实施细则》以及一系列配套法规，目的正是为了盘活优先土地资源，规范城市更新活动。
至2011年，深圳土地利用模式出现拐点，存量用地供应超过新增土地供应。2012年存量用地供应规模达到高峰，占供地总量近75%;2013年及2014年占供地总量的比例均在60%以上，城市更新是未来10年土地供应的重要来源。
以2014年为例，深圳共审批城市更新项目52个，其中商住项目共计25个，远超招拍挂纯商住用地(仅1个)的数量;其次是工业地块，为18宗。商住地块仍是深圳开发商最乐意申报的城市更新项目类型。
与此相对应的是城市更新项目投资额的跨越式增长。2010年，深圳在这方面的投资额为84亿元，2011年为142亿元，至2014年已超过350亿元。
不过，2015年获批的商住用途城市更新项目的大幅缩水，被市场普遍解读为是深圳释放的城市更新项目收紧的信号。
第一太平戴维斯投资部董事吴睿表示，深圳城市更新项目收紧的一大原因便是由于政府对“工改商”用地的管控越来越严格。由于此前有不少旧厂房项目更换用途为商住项目，一定程度上激增了商住项目的增加，如今这种做法却难以实现。
据了解，深圳政府推出的城市更新条例中，明确允许符合要求的旧工业区，按照规定流程可直接申请土地变更，且无需经过政府招拍挂。这项特殊政策让旧工业区有机会在补缴土地款后拆除重建，包括房地产开发用途，因而旧工业厂房市场价值一夜间大幅度提升。
“现在深圳城市更新的现状是，列入规划审批的项目多达431项，但目前在建项目仅100个左右，实际开工率比较低。”吴睿认为，政府本身就希望现有的项目进入实质性操作，因而“工改商”项目审批会越来越严格，新获批的多是“工改工”项目。
吴睿续指，即便是“工改工”的产业项目，很多也面临严格的政策管控，包括税收安排、配套设施使用条件，都会限制这类城市更新的利润空间。
除了上述原因外，部分不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，在去年12月佳兆业事件爆发后，在涉及城市更新项目的规划变更、容积率更改等敏感环节时，主管部门对于审批已是慎之又慎，耗费时间或许会进一步延长。
“不少圈子里的人都提过，佳兆业事件让开发商都产生了一种观望的情绪。”上述人士指，虽然深圳在城市更新方面给予了开发商一定减免政策，之前的细则还包括了对审批工作时间的明确规定，但目前大家都不愿意再投入到太复杂的城市更新项目里了。
作为源头的土地供应减少，不可避免地导致下游购房市场的连锁反应。市场人士表示，在此情况下，深圳购房者转向二手房市场解决自身需求，从而催升了二手房的价格。“这样的结果是，深圳的一手房、二手房价格会越来越贵。”
(观点地产网) | 
