“土地使用权有期限，住宅所有权无期限。”这条消息成为近日人们热议的焦点。不动产登记条例实施后，除了对二手房市场的直接影响、房产税等后续政策的猜测外，有关不动产产权也引发社会上不少解读之声。其中讨论最多的两个热点问题就是：小产权房“转正”和商品房“产权”续期。
集体土地入市未来如明确或将成小产权房“转正”突破口
小产权房是不动产登记过程中绕不过的话题。在全国许多城市，因为数量大、前途未卜而备受关注。其中以深圳为甚。数据显示，截止2014年年底，该市的违建面积高达4.05亿㎡，占据总建设量的半壁江山。华商报记者了解到，在西安的三桥、未央湖一些城市郊区，也分布着不少小产权房小区。“西安的小产权房以10年以前建成的居多。”有本地开发商指出，占比远没有深圳那么大，大约只有不足1/4的项目土地是存在问题的。
伴随不动产登记的推行，小产权房能否参与登记，并顺利“转正”?在业内人士看来，短期内，小产权房不会因为不动产登记而合法。陕西泾渭律师事务所李德军律师分析，小产权房本身是不合法的，“转正”难度很大。
新成立的不动产登记局负责人也在日前强调，不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记。
不过，有业内人士告诉华商报记者，如果集体土地入市交易在未来得到明确的话，或许将成为小产权房“转正”及参与不动产登记的突破口。
土地“到期”在2040年左右 商品房“产权”续期仍存疑问
中国社会科学院研究员杨重光此前在接受媒体采访时表示，不动产登记是物权法的要求。而物权法还有许多地方有待落实。商品房土地使用权到期后怎么办?类似这样的问题，可能会在不动产登记的过程中逐渐显现。
“西安房地产市场大约从1992年以后开始繁荣起来。”地产策划人吴河指出，大量取得产权证的房子，应当是在1998年房改以后。按1992年来计算，西安大多数有房产证的房子，土地使用年限也不过是过了20年左右，即便是50年的综合用地(主要是一些早期的商住楼)，土地“到期”时间也在2040年左右，现在的问题并不凸显，也基本上没有先例可循。
雅狐企划总经理冯奔说，其实在2007年的《物权法》中，已经规定了房屋70年产权到期之后，自动续期。很多人由此认为，个人名下的不动产，将会因登记而得到明确。在土地使用权到期后，是免费还是收费续期?则要根据到时的政策规定来决定。
一位业内资深人士预计，在土地到期(住宅用地为70年)后，续期要补交一定费用，费用收取比例应通过土地出让金来计算。比如：按照前几年西安的土地价格300万/亩的地价来计算，西安普通住宅容积率大多在3-3.5，可算出每平方米的土地出让金大约在1500元。现在有一种推测认为，未来补交的出让金应在1/10左右，即150元/平方米。
有业内人士分析，这种说法有一定的道理，但是需要注意的是，50年后，西安每亩土地的出让金会是多少，目前不好判断。但是可以确定地说，如果这样来算，未来来看，多层房的业主所交的费用自然要比高层房屋高。必定，在同样面积上，高层实际建筑面积要远远高于多层房屋。
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