北京开年频现高价地 "价格倒挂"导致潜力区域崛起

北京土地市场元旦迎来首拍。楼面价逼近5万元。而两天后，北京新晋总价地王诞生。接连涌现的高价地块，使丰台区再现“面粉贵过面包”，引发业界广泛关注。

1月5日成交的两宗地块位于北京丰台玉泉营区域，经多轮竞拍被巨型联合体——招商华润九龙仓平安联合体摘得。据测算，两宗地块成交溢价率为49.47%和49.67%，平均楼面价高达3.73万元/平方米和4.97万元/平方米。两宗地块成交达86.9亿元，楼面价接近5万元/平方米。而区域内住宅，销售均价仅在4万-5万元/平方米之间。

“地价与房价倒挂，是北京土地底价上升抬高了土地成本，加上配建制度，土地成本被进一步转嫁到商品房地块上，使得实际成本继续高企。”专业人士指出，按照北京市场房屋售价是楼面价两倍的普遍规律，本次出让的地块销售价格需突破8万元/平方米以上。而新年第一拍余热未消，丰台又现总价地王。1月7日，集多项桂冠于一身的丰台花乡白盆窑地块在经过53轮举牌后，被华润首开平安联合体以86.25亿元捧走，一举超过华嘉胡同地块74.6亿元的纪录，成为北京新晋总价地王。白盆窑地块最终溢价率达22%，楼面价为3.8万元/平方米，而区域内的商品房均价则在4万-5万元/平方米左右。

接连的成交热潮后，北京丰台区土地俨然成了楼市热点，受到各大房企追捧。数据显示，丰台2014年土地总成交额为281.8亿元，位列全市第二。而2014年成交土地中，也不乏高价地乃至地王的身影。在新年首拍的丰台亚林西地块向西就是2014年初的西局地王。在这一云集了泰禾、龙湖等房企的地区，楼面价早已突破6万元/平方米。2013年成交的夏家胡同地王也地处丰台，其纯商品房楼面价也达到4.5万元/平方米，当时该地区的二手房售价不到4万元/平方米。

“项目地处丰台青龙湖板块，是绝对的价值洼地。目前在售的燕西华府跃墅均价仅2.8万元/平方米左右，最低总价仅600万元。这一价格不仅与逼近5万元/平方米的楼面价相去甚远，甚至低于3万元/平方米左右的区域别墅均价。”据燕西华府销售人士介绍，在其项目坐拥的青龙湖板块各项配套设施正在加速呈现，交通、教育与医疗等三大利好齐聚，吸引了众多目标消费者出手置业。

据悉，14号线二期将西延通至青龙湖，并在此设置4个车站，预计今年动工；人大附中丰台学校也将入驻青龙湖，已在燕西华府跃墅北侧800米处动工建设，预计2017年启动招生；三甲天坛医院迁建丰台，预计今年建成后交付使用。专业人士判断：巨大的价格反差将使区域增值空间凸显，在土地行情推动下，像燕西华府跃墅这样的项目有望步入新一轮补涨通道。

“土地升温以及地价高涨，使市场形成了一波强有力的看涨预期，由于地价与房价的倒挂，丰台住宅价格将继续走高。”业内人士普遍认为，在过去很长一段时间内，丰台都处于市场边缘，低调表现导致区域土地价值被低估，处于明显洼地，因此受到各路房企的争夺也不难理解。此外，一直以来土地供应的不足，也限制了一些房企入手，而此次该区域土地开闸，则成为房企们竞相出手的好时机，助推了丰台成为北京土地市场的热点。