8月20日,国土资源部公布消息称《地籍管理司(不动产登记局)主要职责内设机构和人员编制规定》正式印发。业界表示,这为地方设置单独的不动产登记机构树立了范本,地方落实不动产统一登记进程进一步加快。
依据物权法的规定,有关不动产物权的设立、变更、转让和消灭,都必须在办理登记之后才能发生物权变动的效力,否则当事人难以取得预期的物权。登记制度的重要性不言而喻。同时物权法也明确规定,国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。8月15日,《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》公开征求意见,备受关注的不动产登记制度终于迈出了实质性步伐。
接受《法制日报》记者采访时,中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强说,建立不动产登记制度是完成物权法规定的立法任务,而条例是向物权法迟交的答卷。结合物权法和社会关切的热点问题,孟强全面分析了不动产统一登记制度在法律层面的相关规定内容及作用。
登记属自愿法律效果属强制
“不动产登记采取当事人自愿原则,但法律效果具有强制性。”孟强说,各国法律上就不动产登记均采取当事人申请主义,未经当事人申请启动,登记机关很少依职权强制登记,当然某些特殊类型的登记除外。物权法对于不动产物权变动和基础交易合同采取了区分原则。也就是说,双方当事人之间签订了买卖不动产的合同,没有办理过户登记的,买卖合同仍然有效,不受办不办登记的影响。从这一点来讲,不动产登记采取当事人自愿原则,由买方自己决定是不是办理过户登记。
“但是,物权法由对不动产登记赋予了登记生效的强大效力,买房不登记,不能取得所有权。所以这种情况下,买卖合同有效,只能确保买受人能够按照合同的约定来向出卖人主张权利义务关系,但不能保证其取得不动产的物权。区分原则只能保障买受人的债权,却不能保障其物权。所以,为了能够取得不动产的物权,买受人必须得去办理登记。”孟强认为,虽然办不办登记出于自愿,但是法律效果具有强制性,在交易背景下,不办登记不能取得物权。
统一登记不等同于反腐措施
反腐,是全社会都在关注的话题。由于近年来曝光出来的贪官,大多在一线城市拥有多套住宅,有的甚至达到数百套之多,数量令人咂舌。不少人寄希望于不动产统一登记,希望借此使得这些硕鼠尚未养成便身形毕现。
谈及此问题,孟强认为对于不动产统一登记与反腐的关系,应当分为两个方面来看待。一方面,不动产统一登记能够厘清全国不动产权利的状况,尤其是依据条例建立起来的不动产登记信息平台,能够在全国范围内联网,实现不动产信息共享,自然也就对公务人员形成制度威慑,有助于反腐的进行。“这就好比浑水摸鱼与清水摸鱼,浑水中摸鱼比较困难,不知鱼在哪里,把水澄清了再摸鱼,鱼在何处就一目了然。”孟强用了一个形象的比喻。
另一方面,不动产统一登记是作为物权法中不动产物权变动与公示的一项重要制度而存在的,是一项关于财产权的基础性制度,并非像“双规”等制度那样专为反腐而设,不能把不动产统一登记与反腐措施画等号。
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