任志强：北京永远是中心 一百个上海也代表不了

房地产和城镇化

任志强还指出，和房地产关系最密切的就是城镇化。如果中国的城镇化速度已经到了一个截止的地步，就会出现房地产过剩的问题，或者说从预售市场转入二手市场。但是现在来看并没有这样，城镇化从30%之后到70%之前都是高速增长的过程，全世界多数过程都是这样的发展路径。我们目前严格来说，也只是第一第二个阶段，是从农村进入城市，从小城市进入大城市的阶段，还没有进入第三阶段——郊区城镇化形成大城市圈。

但人们会提出一个问题，就是当人口向大城市集中的时候，大城市人口的密度就会高。可从人口密度调查来看并不是这样的。按照建成区比例，北京是全国倒数第四的人口密度。

北京为什么首堵呢？这是因为只有一个中南海，所以在北京核心区不是建成区，核心当中不到200平方公里范围之内，我们的人口密度是世界第一位的，高过纽约、东京、莫斯科、巴黎、伦敦、马德里等等，可以达到每平方公里3万多人。但在建成区当中一分散就不是这样的。中国的审批制度导致了人口集中于政府审批权附近。而在国外没有这样的现象，政府的审批权利和市场基本上脱离了，人口的密度是自然增长的，而不是随着权利中心而转移的。