|
1年内土地支出434亿元
据了解富力的业内人士表示，富力去年净负债率高企至111%，改变了过去几年来小心经营的资产负债水平，与公司去年突然激进的土地支出不无关系。
富力2013年年报显示，公司去年获得的土地储备达到2090万平方米，公司的总土地储备面积为4330万平方米。这也意味着富力去年获得的土地储备接近公司全部土地储备的一半。富力在年报中也表示，“2013年本集团影响最深远的策略是积极的土地储备。”
根据年报，富力全年的土地支出高达434亿元，而富力全年的营业额则是424亿元，富力在过去一年的土地支出，已经超出其全年的营业额。
富力在财报中表示，公司收购土地的一项原则在于其有助于资产的高速运转或较短的开发周期。但在去年一项备受瞩目的马来西亚土地收购中，业内认为富力此举或与其较短的开发周期初衷相悖。
去年12月，富力砸下85亿元获得马来西亚柔佛州新山地区6幅土地，富力将在此打造商业和住宅物业。
但穆迪的一份研究报告指出，富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。
“因为会提高该集团的财务及执行风险。”穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称，马来西亚对于富力地产而言是新市场，富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录，新项目也会使其面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。
穆迪的报告还指出，这次收购的总土地价格庞大，在上述项目可在2014年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本等。在此等资金需要下，富力地产在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在较高水平。
申银万国此前发布的研究报告则认为富力去年的土地收购属于激进。其表示，在2008-2012年这五年间富力总体保持了非常低调的土地购买策略，通过自身经营现金流将杠杆率逐步降低至2012年底的90%以下。
“但从2013年开始，公司显著加快了买地步伐，全年共花了434亿购买了20 个项目，这一土地开支较去年全年424 亿元的合约销售额还要略高，”申银万国在研报中表示，“与2009-2012年间的86亿、89亿、48亿、35亿土地支出相比，更是显得无比激进。”
申银万国在研报中称，富力去年的土地款仍有总共260亿元尚未支付，今年需要支付的就达到140亿元。
此外，据申银万国统计，富力今年预计建工开支将增长三成左右至220亿元，各项税费增长两成至210亿元。这意味着，即便不考虑新的土地收购、且按照公司指引今年仅支付所有未付土地款中的五成左右，公司全年的资本开支也已经达到570亿元。
申银万国研报表示，考虑到今年整体的流动性环境，对富力能完成700亿的销售目标表示担忧。
“我们在乐观假设下，认为公司有能力实现全年销售增长三成至550亿元，基于570亿元的资本开支，预计年底的负债率水平几乎没有改善。”申银万国在研报中称，“除非销售强势增长的态势非常明确，否则财务状况将持续打压公司的估值。”
在近日富力发布的7月未经审核销售数据中，富力今年7个月的合约销售额为292.2亿元，占全年700亿元销售目标的4成左右。
人民网记者曾多次与富力地产北京公司以及广州总部联系，试图就上述相关问题进行求证，但截至发稿时，均未获对方回应。
人民网记者将进一步跟进此事。 | 
