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放松新政暗潮涌动
今年5月后西安房地产市场上相继传出项目发生停工、跑路的消息，还在不少当地购房者耳边盘旋。
关于今年上半年西安房地产真实的供需情况，西安市住房保障和房屋管理局网站的数据显示，1~6月份西安市累计新批准预售1033.91万平方米，同比增长2.69%；其中住宅770.22万平方米，同比增长5.65%，与此同时，西安市商品房累计销售801.54万平方米，同比下降4%；其中住宅683.78万平方米，同比下降3.58%，144平方米以下中、小套型销售占比达到84%。按月来看，今年1、3、5、6月份商品房销售同比下降，仅2、4月同比增长。
而在楼市交易低迷中，不少城市相继传来放开限购的消息。继长三角的苏州传出90平方米以上商品住宅全面放开限购后，无锡也取消了90平方米以上（含90平方米）住房的限购政策。
与西安一样，无锡限购的放松也受到了供需现状的驱动。近期无锡市住房保障和房产管理局发布的2014年二季度锡房指数报告显示，2014年1~6月，无锡市区房地产新开工、竣工面积同比明显缩水，土地供应节奏放缓，商品房供应充足，市场成交量则同比减少。
本轮新政的暗潮还不仅在二三线城市涌动，楼市一向坚挺的京沪两地，近期也传出调整的消息。
在上海，上周有报道称农业银行上海分行下个月开始，无论是新房还是二手房，首套房商业贷款200万元以上的，均可获得95折优惠。北京则传出经适房、限价房或将退出历史舞台、由“配售型保障房”取代的消息，今年下半年，北京楼市有望不再“限价”，高端商品房项目或将“适度放开”。
这一系列政策出台，刺激了资本市场的神经。近期，地产股也开始回暖，上周四，地产、银行和券商等蓝筹板块带动沪指站上2100点。统计数据显示，房地产开发板块从6月20日至7月25日涨幅超过12%，同期，房地产四大龙头“招保万金”涨幅也均超过10%。
对于本轮调控新政，21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰分析认为，其中上海农行的利率优惠，是房地产市场企稳的信号。
本报记者从21世纪不动产金融事业部获得的信息是，目前大部分银行的首套房利率仍有5%~10%的上浮。
“今年楼市陷入调整的重要因素，是房地产信贷持续偏紧，作为四大行之一的农业银行，如果能率先对首套房利率实行优惠，而且又是在一线城市的上海先行，这对整个市场必将产生重要影响。”桑豫峰提出，最近一大批城市取消限购，给市场注入了正向的预期，但信贷政策未有变化，购房者仍抱有很大疑虑。农业银行的做法，将推动消费者扭转观望预期，加快入市，若还有其他主要商业银行加入首套房优惠的行列，那么楼市的稳定甚至转为回升几乎可以肯定。
从今年调控思路来看，决策层释放的信息是，调控政策思路转向“分类指导”或“双向调控”。对于今年楼市下半场的“规则”，同策咨询研究部总监张宏伟预计，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，当没有办法通过市场供求关系的调节解决房价过快上涨的问题时，行政化手段比如限购还会继续执行，或还是“阶段性”强化执行；而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等政策调控允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。
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