楼市应对之策：短期靠降价 长期靠城镇化

先降价再取消限购

但要指出，两个对策先后次序很关键，先充分降价再放开限购比先放开限购再降价更科学。原因有三个：从整个行业看，前者有助推迟拐点时刻，更利行业稳定。如果先放开限购，中高改善需求将替代刚需成为市场支撑力量，行业预计继续保持价升态势，中等收入的刚需将持续被压制。而一旦中高需求耗尽，商品住宅市场将直线坠落，到时房价即使腰斩，只会加重市场观望情绪，由于中等收入刚需不能有效激发，市场由此少了一股救市力量，行情很可能持续低迷。

从开发商角度看，现在降价调整带来的阵痛是个别性破产，此时破产开发商还能被保本收购、全身而退。同时行业进入良性逆周期调整：随着成交量下滑，房企数量不断减少，同时开发力度不断减弱，行业将始终保持良性。但如果等到大拐点之后再降价，开发商预计将大面积破产，大部分自保尚困难，何谈去收购？最后兜底的可能是政府，届时政府可通过财政资助有实力开发商收购破产房企，或直接收购项目用来做保障房，这倒也节约了政府保障房的财政投入，但由于是折价亏损贱卖，必然留下理不清还乱的债务，巨量的坏死债务会进一步对经济各层面产生持续连锁破坏。就像上世纪90年代日本房地产泡沫破裂后的景象：经济高速增长戛然而止国家经济持续陷入低迷。

从个人消费者角度看，大拐点之后的大降价对其并非真正有利，如果整个行业硬着陆，必然造成大量失业，就业竞争趋于激烈，反而导致居民收入持续下降，这样房价是下降了，但同时更多人买不起房子，房地产行业和整个国民经济可能因此陷入凝滞状态。

在即将到来的调整期内，政府最应做的，是不要受眼前利益羁绊，打出科学救市组合拳，先充分降价再取消限购至关重要。在居民收入持续提高和房价持续下降下，这可让更多中等收入人群从保障性住宅需求转移到商品住宅需求。同时，长痛不如短痛，让行业合理兼并购以缩小开发规模。这些都有利于延迟大拐点时刻的来临。当然，降价和取消限购亦是扬汤止沸之举，只能延缓但不能阻止大拐点时刻的来临。未来10年，只有加快推进城镇化和保障房建设才能稳定房地产业和熨平整个国民经济发展周期。