“买房送面积”曾是福州楼市“标配”
“还在为‘偷面积’夜不能寐的同行们，今后或许能睡个好觉了，因为好几个门被堵死啦。”16日，在福州房地产行业内，这样一条微信被反复传播。
“以前‘买房送面积’是噱头，现在‘买房送面积’是福州房地产业营销的标配。如果你卖房不送面积，夸张点说，阿猫阿狗都不会来看上一眼。”16日，说到“买房送面积”这点事，福州几家大型房产营销机构的负责人都这么表示。
这些在福州房地产业沉浮十几年的“老鸟”们告诉记者，2007年以前，福州楼市比较平稳，发展阶段也比较初级，所以开发商竞争并不是太激烈，卖房子拼的主要是地段和价格。偶尔有送面积的促销，也主要是针对多层或者小高层住宅的顶层设计几个复式户型，基本处于“非主流”的地位。
到了2007年，一家国内知名的房企以天价拿下了福州市区一块地，在直接带动福州整体房价每平方米跳涨一两千元的同时，也为“怎么卖”出了个难题。尤其是随之开始的楼市大调整，更令这块“地王”进退两难。于是，该楼盘率先推出了“魔术户型”，一般楼盘只能做成“三房两厅两卫”格局的133平方米户型，最终能做成五房二厅三卫，相当于180平方米户型；而78平方米的户型则可享受109平方米的空间。这样，看起来昂贵的房价就能被“稀释”，销售业绩大大好转。
这实际上就是福州楼市中最早最典型的大规模设计“偷面积”户型的案例。通过这种方式，尽管该楼盘地价超高，还是取得了很好的销售业绩。当然，这种方式也引来了同业竞争者的巨大不满，很快该楼盘推出的新户型就取消了这种设计。
不过，这一次成功，在福州楼市中树立了“典范”，产生了“示范效应”。
随着福州市区房价的不断攀升，市区动辄每平方米两万多元的价格，令很多购房者都感觉难以接受。为了安抚消费者，从前年开始，各种送面积户型大批量地出现在市场上，并成为主流。
这种户型的接受度有多高？两个例子能说明问题。
在鼓楼区最中心的地段，2012年前后出现了一个大型高档豪宅项目，单价每平方米2万元左右，有一千多套住宅。按理说，这样大体量的高档项目去化速度不会太快。然而，实际情况是，其销售速度远高于市场上其他同类楼盘，2年时间就基本销售完大半。如此高的销售速度，很大一部分原因是该楼盘有数百套住宅被规划成每套送30平方米的复式户型，这使得其性价比脱颖而出，很早就被销售一空。
另一个例子则是在东江滨附近。尽管福州正东扩南进，但是，东区仍然被很多人认为是眼下相对偏僻的板块，在多数人心目中，其房价低于每平方米18000元比较合理。然而，去年该板块一个并不看江，体量也不太大的楼盘，价格开到了每平方米两万多元，超过了附近在售的其他品牌楼盘。究其原因，也是其赠送面积多，110平方米左右能做四房。
楼市新规趋严“标配”或将成“绝响”
然而，随着规划审批越来越严，开发商赠送面积可扩展的空间已经越来越小。而今年7月1日起新版《规范》的实施，更让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，要在相应的范围内按实际数字算上面积。
新版《规范》更细化、更具体，也更严格。对飘窗、露台、阳台、设备管道夹层、采光井等给出了新的定义，并作出更严格的界定。例如，新版《规范》在“计算建筑面积的规定”中指出，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。而按照2005版《规范》，飘窗是不算面积的。
福州多家设计院的设计师告诉记者，福州部分楼盘采用的奇偶层双层挑高露台，今后也会受到限制。按照新《规范》要求，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而在旧版的《规范》里，建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2来计算。
换句话说，新《规范》对露台的定义更严格。双层挑高的所谓奇偶层露台，因为有顶盖，将视同阳台，要计算一半面积。这样做奇偶层露台就没有意义了。还有一些内凹式的假阳台，在户型图上显示是赠送一半的可变空间，以后也要算全面积了。
还有流行的“买一楼送地下室”，今后也行不通了。按照新版《规范》，有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。这样一来完全颠覆了地下室、半地下室不计算面积的原来规范。业内人士表示，地下室从赠送变成要买单，会影响客户的购买热情。目前，福州就有不少楼盘是这样设计的，受欢迎度很高。
开发商淡定：对楼市负面冲击可控
现在福州楼市正处于胶着期，送面积的方式在很大程度上成为让潜在购房者心甘情愿掏腰包的最重要方式之一。新规出台后，楼市会受到怎样的影响呢？
开发商们表示，可以确定的是，在售和已审批的项目是不受影响的。因此，目前已经售出和正在销售的项目，还是可以正常销售。
至于以后的新项目，业内出现了不同的观点。
有一部分开发商认为，打击“偷面积”其实不是新鲜事，这几年有关部门一直在进行。比如，2009年4月，住房和城乡建设部就发出“特急”电文，要求严查违规变更容积率；当年6月4日，福州市规划局出台新的容积率计算规则，明确今后住宅小区的阳台、地下室都将计入小区容积率，而建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等空间怎么计算容积率也有了解释。11月，省住房和城乡建设厅就专门下发通知，专项治理房地产开发中违规变更规划、调整容积率等工程建设领域突出问题，重点对2007年1月1日至2009年3月31日领取规划许可的房地产项目，对涉及提高容积率等问题的所有房地产开发项目进行逐一清理检查。
但是，在这么多次整顿后，市场上各类“送面积”的户型反而越来越多，原因就是“规定总是有办法突破的”。因此，部分开发商认为，今后还是会有“能夺取潜在顾客眼球”的新户型出现，只是设计成本会提高不少。
还有开发商则认为，新版《规范》的实施是个好事，给小户型设计提出更高的要求。未来大赠送面积的户型的确将越来越少；但对即将审批户型和未来入市的新项目来说，加大了户型设计的难度。开发商要考虑怎样在受限的情况下，做出更舒畅、格局更合理、空间利用率更高的房子，由此提高本地市场上户型的精细化程度。此外，遏制开发商“偷面积”的行为，实际上是对整个市场的规范，能保证每个开发商都能站在同一起点上进行竞争。而对购房者来说，随着新规则的实行，市场将更透明更公平。开发商不能“偷面积”，楼盘的密度就不会被私下“拔高”，市民购买的房子容积率也更实在，住得也能更舒适。
不过，两种观点，最后的结论都是一致的，就是它对楼市的负面冲击是可控的。
买不到“高赠送房”购房者不一定吃亏
对开发商来说，作为卖家，他们很淡定。那么，对消费者来说，赠送面积变少了，是不是以后买一手房就会吃亏一点？
“偷面积”并不是越多越好，它也有一些弊端。购房者要以自己的真实需求为准，不能一味追求过多的使用空间，应该遵循“够用就行”这一标准。那些“偷面积”较多的户型，一是单价较高，二是装修成本也高，甚至会对居住的舒适、隐私和安全，造成影响。
譬如，那些有大进深露台的户型，很有可能造成房间日照的不足，导致居住舒适性降低；如果是一些奇偶层露台错开的户型，还会造成隐私性不强的问题；还有跃层户型挑高部分的装修问题，必须请有专业资质的单位进行装修设计，因为这里面要考虑到承重的问题，装修不当，很有可能造成安全隐患。
实际上，赠送的面积看上去很美，但其实羊毛出在羊身上。例如，正常情况下，90平方米的高层户型是很难做到三房的，开发商做到四房，只好偷面积，成本增加了，价格自然也会提高。实际上，从目前情况看，福州市场上高赠送面积的房子，单价都比其他没赠送的房子要高不少。因此，买房子关键还是要考虑房子整体的性价比，如果赠送面积少了，但价格下调了，购房者肯定也不会吃亏。
此外，众所周知，赠送面积实际上是偷偷提高了项目的容积率，这意味着开发商是向公共空间要面积，多数赠送面积多的楼盘，容积率比实际要高很多，在实际居住中，就会明显感觉到居住密度高，居住舒适度也会下降。
另外，基本上开发商都不会将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，以补充协议形式出现在合同附件中的也很少，赠送面积基本上不受法律保护。例如，很多购买了此类户型的市民也吐槽说，虽然自己买的房子实际面积是140平方米，但是在产权证上的实际面积只有100平方米，在需要进行银行抵押贷款的时候，就只能按100平方米来算，感觉很吃亏。另外，有的市民购买了送面积的房源，在办理产权登记的时候，发现赠送面积缩水。但在这个时候，维权就缺乏法律依据了。
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