限购松绑是救市良方吗? 切莫曲解分类调控本意

house.fjsen.com        2014-07-14 11:10:09       来源:人民日报 责任编辑:肖月青        我来说两句

■楼市开始调整并不是一件坏事。切莫曲解了“分类调控”的本意,向市场释放有可能引发误读、误判和误导的信号

最近,限购松绑成了楼市热词。自呼和浩特下文取消楼市限购后,一些大城市也跃跃欲试,不少二三线城市也或明或暗地出台了楼市新政。

地方政府出台楼市新政的初衷可以理解。房地产业在全社会固定资产投资的占比近20%,其产业链上下游涉及几十个产业,对稳增长、促就业至关重要。房地产与建筑业的税收还是地方财政收入的第一大来源,直接影响地方政府改善民生的底气。因此,重视房地产市场波动并及时调整相关政策,无可厚非。

地方政府因地制宜调整调控政策,也符合年初中央定下的“分类调控”精神。一线城市和部分二线城市长期房价高企,城市压力过大,仍须严守限购红线不动摇。而部分三四线城市的环境、资源、人口压力并不大,如今告别调控“一刀切”,降低购房的户籍门槛,促进正常的人口流动,也未尝不可。

然而,重视不等于就要救市,分类调控也不是不调控。住房市场的根本是满足人的居住需求。大量投机投资性需求的进入,会助推房价过快增长,使住房市场脱离实际使用需求的支撑,也加大了金融系统风险,导致有限资源错配,可能重伤城市元气。鄂尔多斯楼市的大起大落就是前车之鉴。因此政府必须坚持抑制投机投资性需求,以民生为先发展住房市场,同时不盲目扩大杠杆,防止房地产金融引发系统性风险。

限购甚至限贷松绑,也未必就能救市。从趋势看,经过十几年的高速增长,我国住房市场目前已经迈入高基数低增长的发展阶段,这是无法逆转的市场周期。从成因看,此轮调整主要是受去年下半年以来信贷收紧政策的影响。去年我国房地产贷款余额高达14.6万亿元,影子银行的规模可能更大。无论是为了逐利,还是为了避险,金融机构都没有理由继续向楼市开闸放水。而只要资金信贷闸门不开,无论需求侧如何松绑,楼市都将缺乏恢复高涨的基础。

其实,就楼市现状而言,尚无必要出手救市。一方面,目前楼市调整的幅度极小,房价甚至尚未回调到2012年的水平,更未出现悬崖式下跌的趋势,银行系统完全可以承受相应压力。另一方面,目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律。一些急于楼市松绑的地方确实出现了交易清淡、房价涨幅收窄甚至下跌的情况,但这主要是由于当地过去几年开发节奏与房价上涨过快,透支了市场未来需求,造成供求失衡。因此楼市调整更有利于挤掉泡沫,倒逼房地产行业转型升级,优胜劣汰,从而使百姓享受到性价比更高的住房产品。

换言之,楼市开始调整并不是一件坏事儿,反而是全社会期待已久的理性回归。各级政府不妨“两手抓”,既充分利用这次市场自我调整的机会,尽可能地降低房地产市场的系统风险,也做好市场预期管理,防止悲观预期引发市场恐慌,切莫曲解了“分类调控”的本意,向市场释放有可能引发误读、误判和误导的信号。

 
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