评论：广州楼市大局仍是“稳”字诀

广州楼市历来以温和理性著称，在经历近两年的房价快速增长后，今年尽管有调整压力，但整体仍呈现稳健态势。

对比北京、上海、深圳，广州的楼市多年来一直显得温和稳健。表现在房价上，涨不如别人涨得快，跌也跌得慢。从纵向时间轴看，房价波动幅度小，也显示了广州市场的一大特征。而在去年的市场辉煌后，今年市场进入调整期。进入5月后，部分房企为冲刺上半年业绩，展开大幅度降价促销，一时广州楼盘降价形成风潮。尽管如此，一手住宅整体网签均价仍保持稳定，而成交量下滑，则显示市场观望期仍未打破。

在业界分析人士看来，2014年上半年的成交平淡，甚至重回2008年上半年、2010年上半年、2011下半年的低位水平，“楼市崩盘论”、“拐点论”甚嚣尘上。从今年2月起，杭州、常州等城市的降价消息，房企“资金链断裂”、“破产”等传闻被媒体热炒，客户的市场预期受到较大影响。中央在两会中提出对房地产市场实行分类调控，以市场化手段取代原有的行政调控的新思路，政策趋向明朗化，各地纷纷出台救市政策。作为一线重点城市的广州，房管局相关负责人明确指出：限购不会退出，只会适当地采取微调措施。另外，虽然央行力挺首套房贷，但由于没有硬性指标要求，也没有出台操作细则，房贷放款、利率并没有改善，个人贷款成本依然高企，影响群众购房意愿。多因素制约下，楼市成交难现往日辉煌，成交回落至低位，进入调整期。迫于资金链紧张、年中业绩报告的压力，从5月起，多个位于外围区域的楼盘开始发动价格攻势，大打降价牌，有效促进成交。

下半年，广州住宅消化的压力将增大。依据经纬行研究中心监测数据，6月末广州新建住宅的库存为5.4万套，仍然处于较为健康水平；但下半年，基于开发进度和业绩目标，各开发商的推货节奏将加快，预计将有5.5万套新货上市，整体的可售量将达到近11万套，如果按照上半年的去货速度估算，需20个月方能完全消化完。所以在下半年，在同质竞争中突出重围将是关键，各楼盘降价有进一步加大的可能，但是可控的，预计降价的广度不会超过50%，深度不会超过15%。

无论是从全国的背景来看，还是从广州的态势来看，房地产市场进入调整期已经明确，对于全国来说是“分化”，但不会是“崩盘”；对于广州来说，是“调整”，但不是“拐点”。楼市的拐点，应该指的是需求的由盛而衰、价格由上升通道进入下滑通道，指的是一个中长期常态的大转变；但经纬判断，广州住宅市场正在经历的是一时的调整，此轮短期的调整后，成交量会降至温和水平，但不会是持续低迷；价格小幅回调之后，会维持基本的稳定，而不是持续的下降。在政府“稳市”姿态的引导下，在开发商加大促销力度的刺激下，下半年，楼市交易量有逐渐恢复的可能，预计此轮调整期还将维持半年左右，乐观的预期，四季度会进入稳定期，保守的预期，是明年春节后。

从中长期来看，经纬物业认为广州楼市的此轮调整会实现“软着陆”，但不同的是，此轮之后，不会出现前几轮的“报复性”反弹，楼市量价会进入一个温和的“新常态”。（李广军）