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三亚市旅游信息中心工作人员也告诉记者，去年三亚市挂牌五星级酒店12家，五星级酒店（含挂牌和非挂牌）50家。
距离三亚约70公里的陵水黎族自治县，短短几年已经成为开发商眼中的香饽饽，境内三湾（香水湾、清水湾和土福湾）从北向南57公里的海岸线，成为海南滨海旅游开发热点区域，旅游地产业的兴旺给贫困的陵水县带来了丰厚的财政收入。
海南省陵水县一位当地官员向《每日经济新闻》记者表示，目前陵水县有5家高档酒店，29家在建酒店，聚集着富力、绿城、雅居乐等20多家地产商。
据海棠湾管委会旅游发展局局长叶凯中透露，海棠湾今年将有3到4家一线海景酒店开业，新增客房近1800间。此外，华润在石梅湾打造的石梅湾九里项目，占地12平方公里，引进多家五星级酒店，并配备游艇码头、直升机停机坪、大型综合购物中心、高尔夫球场等多项高端旅游度假设施。
趋势：开房率或再降
一边是扎堆的高端酒店，另一边是为稀缺的海岸资源而争相涌入的资本，海南高端旅游资源正在面临过剩的烦恼。
海南省政协日前召开海南五星级酒店发展情况专题协商会。根据当地媒体报道，海南省政协主席于迅在会上表示，在国际旅游岛建设的大背景下，海南省接待过夜游客年均增长13%，五星级酒店实现了高速的发展，但同时也面临着外部环境出现变化、竞争压力增大、客房供给过剩等诸多问题。
携程旅行网大住宿事业部国内业务部华东南区总经理崔燕向《每日经济新闻》记者表示，海南高端酒店淡季订单接近四成，旺季在七成以上，季节性差异明显。“海南高端酒店相对集中，很小的区域内聚集了几十家高端酒店，到了旺季明显供大于求。但酒店同质化明显，缺少主题或独特风格，淡季价格混乱。”
“如此多的高星级酒店扎堆，实际上是一种资源的过剩和浪费。”海南省旅游发展研究会会长王健生认为，海南高端酒店市场结构性失衡，同质化严重。
“这主要是因为酒店布局出现扎堆，并不能说明海南酒店真的出现饱和，要说有问题，也就是结构性问题。海南属于高端酒店密集地区，但基本上扎堆在海湾区和靠海市县，酒店除了名称不一样外，建筑设计风格、资源配置和服务细节相差不大。”王健生说。
他进一步谈到，一些新建的酒店一味追求超五星级和七星级等“高星级”，使得酒店档次和客源结构发展形成矛盾。
市场接近饱和，使得高档酒店面临很大的挑战。华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱向《每日经济新闻》记者提供的数据显示，2010年至2013年期间，三亚过夜游客同比上升31.93%、15.93%、7.95%、10.32%，旅游收入同比上升34.57%、15.09%、19.59%、18.63%，酒店出租率同比上升0.82%、1.39%、5.77%（暂无2013年数据）。
不过，当地的酒店营业收入却呈现逐年下滑的趋势。另外，持续上涨的运营成本也在不断压缩酒店利润。赵焕焱指出，酒店的运营成本正在持续上升。
记者从三亚市旅游信息中心了解到的数据显示，去年三亚挂牌五星级酒店平均房价1366元，酒店出租率为68%；五星级酒店（含挂牌与非挂牌）平均房价为1039元，平均出租率为55%。三亚旅游委副主任郑聪辉此前向媒体介绍，三亚高档酒店入住率往年一直在70%左右，2013年已降到60%以下。
海南省政协调研报告亦显示，根据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，2020年海南年接待国内外游客将达到7680万人次，按照10%的比率推算，五星级酒店的年需求游客人次不会超过800万人次。但由于海南五星级酒店业的超前发展，现有年实际接待能力已高达2800万人次。近两年海南五星级酒店数量还在快速增长，且已出现开房率偏低的情况，预计2015年海口、三亚客房平均开房率将降为30%左右。
背后：政府推动投资
实际上，据记者了解，2010年海南国际旅游岛获批，旅游产业没有发生实质性变化，但促进了房地产和高档酒店的爆发式增长。
海南省一位不愿具名的政府人士向《每日经济新闻》记者透露，当地政府正是酒店投资热潮背后的推手。
2010年初，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”，嗅觉敏锐的开发商们携资本来到这座热带海岛。
吸引更多外地人来此度假，这其中既有机遇，亦有难题。王健生告诉记者，政府现在并不推崇过去一波行情里的旅游地产，不少开发商一次性获利后就离开了海南。
海南当地政府也看到了房地产超速发展的弊端，已经着手对岛内的房地产业做出一些限制，包括“沿海区域自平均大潮高潮线起向陆地延伸最少200米范围内不得建设房地产项目”；“适当降低纯商品住房开发的比例”等。2014年，海南省政府再次强调，降低普通商品住房比例，优化酒店业结构，发展高端经营性地产。
上述不愿具名的政府人士还谈到，现在政府已经不允许开发商直接开发商品房，会在土地规划中要求附带建设酒店等配套设施。“对政府来说，开发商品房是一次性税收，建酒店就是长期收入了，这笔买卖比较划算，一家有400间客房的五星级酒店每年交税可以达到2000万元。”
王健生也坦言，政府把稀缺的度假公共资源变成私属资源是一大误区。国际上成熟的规划一般是公共的海滩，然后有一个公共的长廊、绿化带，然后是马路，地方特色的酒店群落，然后是交通主干道，再往后才是房地产。纵向是主题街区，街区内有很多通道，里面有酒吧、餐饮、购物店或者画廊。
但在海南，开发商建酒店却是“醉翁之意不在酒”。一位长期关注海南旅游生态发展的行业人士分析称，不少开发商只把高端酒店当做住宅商品房的配套，按照地产思维开发酒店，不按市场规律出招。“旅游投资属于细水长流，房地产是一次性投资、赚快钱，两者比起来开发商更愿意后者。”
而在酒店经营上，开发商也不会动那么多心思。该行业人士强调，由于酒店投资方与经营方分离，投资方往往对酒店的现金流不感冒，不会根据市场供求调整酒店房间定价，因此不少酒店时常在淡季出现价格高、入住率不高的情况。与周边的东南亚国家相比，海南没有廉价航空，进出港交通成本高，如果没有大力宣传促销，很难在竞争中取胜。长此以往，在一些偏远地带的海湾，酒店入住率基本不足三成。
在海南生活多年的韩女士也表示，三亚周边不少海湾已经被一些私人老板承包用来开发，海边湿气重，即便是欧式风格的高端酒店建好不到一年时间，长期腐蚀也会导致外墙脱落、室内长满霉斑。“这些酒店建得光鲜亮丽，但平时几乎没什么人住。”
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