老龄房可能扮嫩有术，所以一定要查册，只有这样才能知道其真实楼龄，否则就会影响贷款期与额度的申请
买房改房的买家注意啦！你可知道你看中房子的“芳龄几何”？
“一看都知道老掉牙啦，约莫二十多年楼龄吧，地产经纪说的”！别，这种“地产经纪说”的约莫话以后还是不说为妙。
根据广州市房地产中介协会2014年第一季度行业纠纷与投诉处理工作分析报告称，投诉人认为中介公司隐瞒交易物业楼龄的情况，占据今年第一季度投诉理由中的首位。据记者了解，由于目前公积金贷款审核可谓是空前严格，因为“楼龄”问题发生争议而贷款受阻也空前多了起来。一位按揭行业的负责人告诉记者，本月，她就接待了一位“大头虾”买家，因为房改房比预想中突然“老”了20岁，导致无法贷款，最后无奈放弃了诚意金终止交易。所以各位看官，现在知道了吧，搞清楚选购对象的“年龄”是多么重要啊。尤其是对于购买学位房的家长来说，大多数学位房都是老龄房改房，更要多一个心眼了，可不能盲目相信地产经纪或业主口里所说的“芳龄”。
房改房芳龄几何？查册后才能确定
不久前，常女士向记者说起她的购房经历。常女士看了几个月楼，最近相中了一套房改房，看楼时地产经纪说那是1995年的房子，准备网签时看查册表才发现：该楼房的建筑时间是1985年，“房产证上是没有显示楼龄，只有查册才看得到，其实地产经纪和业主也没有想骗我的意思，因为大家都以为就是1995年的房子”。
读者张先生也曾经遇到与常女士同样的经历，他于2010年买了一套员村的楼梯楼单位，当时看外墙似乎挺老旧，但业主手中的房产证却是2000年出证的。地产经纪告诉他，房屋的确是在上世纪80年代末兴建的，由于业主所在国企的改制问题，房改房的房产证在2000年才办下来。张先生很狐疑：难道看房子的楼龄，不能以房产证上标注的日期为准吗？我们究竟以哪个为准？
记者为此咨询了相关专家。满堂红法务部专员罗凯波说，楼龄的确认，民间的定义亦很混乱，根据房管部门目前公示的产权信息，亦并非全部都有显示。楼龄起算时间的认定，现在有很多种说法，例如：按土地划拨或出让的时间起算、按建筑时间起算、按出证时间起说。
究竟以哪一个为准？根据《关于规范住房公积金贷款审批工作的函》(穗公积金中心函〔2013〕506号)的相关规定：“二手住房楼龄的计算标准：二手住房以《商品房买卖合同》的建筑时间、产权证的测绘时间以及评估报告三者之中年限最长者为房屋楼龄”，因此，判断一个物业的楼龄，则要把这几个时间都拿来做一通比较，哪个长算哪个。
所以各位买家，你看中的房改房芳龄究竟几何，有可能谁说了都不算，而要去查册后才能知道。
公积金审批空前严格，“扮嫩”二手楼纷纷中招
在此之前，人们对房子的楼龄，其实“约约莫莫”也是可以的，只要不相差太远就行。
因为“楼龄”只需涉及按揭贷款问题。而在贷款按揭的规定中，官方的说法是“贷款年限+楼龄不能大于30年”，但在过去的实际操作中，许多十五六年楼龄的房屋依然可申请20年的商业贷款，所以楼龄问题虽然在公开文件中会显示影响按揭审批，但在实际操作中，影响有限。“因为按揭贷款最主要的影响因素是在于贷款人的资质，有长期稳定收入的人群申请贷款，如果贷款额与抵押物业经评估的市场价值之比例符合贷款政策，贷款期基本不会受到太大影响”。
资深按揭顾问郑大源告诉记者，以前市场对“楼龄”不是太在意，也不太认真，只要价格合适、合眼缘就行了。但是最近的情况变了，郑大源提醒卖家，由于现在公积金按揭贷款的审批空前严格，所以很多“有意无意扮嫩”的老龄二手房就纷纷中招了。
“不少客户签约后，准备申请按揭贷款时才发现，原来楼龄超标了，根本申请不了那么多年的贷款期”，郑大源告诉记者，有买家就因此不得已毁约赔上一笔诚意金。所以，购房者在签合同之前一定要先查册，看看建筑时间、房屋的测绘时间及评估报告时间是多少，不是地产经纪说多少，贷多少、贷款期多长是能做得到的，一切都要看证据，尤其是自己的月供能力一定要控制好，“如果可以，最好签合同的时候能请一个比较专业的人士陪同，毕竟合同是后续工作的依据，千万马虎不得”。
文/图 羊城晚报记者 詹青
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老龄楼“扮嫩有术”
“大头虾”教训深刻
案例1：
楼龄陡增12年，买家要啃高月供
客户张先生买房时房产证的图纸上写着一个时间是2002年，实际楼龄应是15年以内，因所购物业的外墙是贴马赛克的，银行指定的评估公司对该房屋也作出12年楼龄的评估结果。后来张先生签合同时，按揭代理公司查册才发现上面注明的房屋建筑时间是1990年，那意味着这笔贷款只能申请年限为11年的公积金贷款(实际操作中：楼龄+贷款年限不得超过35年)，比原先设想的年限足足短了12年。幸运的是张先生还能承受这个月供款，交易才得以继续。
案例2：
盲目估计贷款年限，最终解约了事
冯女士看中了一套二手学位房，从地产经纪口中听到的楼龄大约是20年，后来查册才知道房屋是1985年建的，楼龄已满29年。可地产经纪却告诉冯女士，房屋的贷款期十几二十年都没问题。然而，事实上是，这个“29岁”高龄的二手房最多只能申请6年的贷款期。冯女士最终无力承担太短的贷款年限和高额的月供款，买卖双方无奈解除合同，最终冯女士还要赔偿协定的金额和全部的中介服务费。
案例3：
贷款成数变低，学位房买家失算
林小姐今年在小学招生之前看中一套学位房，她和业主在中介公司签合同，业主称，该物业的楼龄为22年，房产评估公司的评估结果是21年。结果签按揭合同当天中介公司才叫业主查册，一查才发现楼龄达34年，网签显示其建筑时间是1980年。虽然林小姐看中的是商品房，楼龄+贷款年限少于40年即可，但贷款成数因“高龄”而被调低，银行最多只能贷五成，但林小姐想申请七成。最后按揭代理公司帮忙找到一家可以“试试”七成的银行，但银行方表示，贷款可以，但利率需上浮10%，大大超过了林小姐的预算。(整理/詹青) | 
