房改房偷偷扮嫩了20岁 按揭审批“卡你没商量”

公积金审批空前严格，“扮嫩”二手楼纷纷中招

在此之前，人们对房子的楼龄，其实“约约莫莫”也是可以的，只要不相差太远就行。

因为“楼龄”只需涉及按揭贷款问题。而在贷款按揭的规定中，官方的说法是“贷款年限+楼龄不能大于30年”，但在过去的实际操作中，许多十五六年楼龄的房屋依然可申请20年的商业贷款，所以楼龄问题虽然在公开文件中会显示影响按揭审批，但在实际操作中，影响有限。“因为按揭贷款最主要的影响因素是在于贷款人的资质，有长期稳定收入的人群申请贷款，如果贷款额与抵押物业经评估的市场价值之比例符合贷款政策，贷款期基本不会受到太大影响”。

资深按揭顾问郑大源告诉记者，以前市场对“楼龄”不是太在意，也不太认真，只要价格合适、合眼缘就行了。但是最近的情况变了，郑大源提醒卖家，由于现在公积金按揭贷款的审批空前严格，所以很多“有意无意扮嫩”的老龄二手房就纷纷中招了。

“不少客户签约后，准备申请按揭贷款时才发现，原来楼龄超标了，根本申请不了那么多年的贷款期”，郑大源告诉记者，有买家就因此不得已毁约赔上一笔诚意金。所以，购房者在签合同之前一定要先查册，看看建筑时间、房屋的测绘时间及评估报告时间是多少，不是地产经纪说多少，贷多少、贷款期多长是能做得到的，一切都要看证据，尤其是自己的月供能力一定要控制好，“如果可以，最好签合同的时候能请一个比较专业的人士陪同，毕竟合同是后续工作的依据，千万马虎不得”。

文/图 羊城晚报记者 詹青

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老龄楼“扮嫩有术”

“大头虾”教训深刻

案例1：

楼龄陡增12年，买家要啃高月供

客户张先生买房时房产证的图纸上写着一个时间是2002年，实际楼龄应是15年以内，因所购物业的外墙是贴马赛克的，银行指定的评估公司对该房屋也作出12年楼龄的评估结果。后来张先生签合同时，按揭代理公司查册才发现上面注明的房屋建筑时间是1990年，那意味着这笔贷款只能申请年限为11年的公积金贷款(实际操作中：楼龄+贷款年限不得超过35年)，比原先设想的年限足足短了12年。幸运的是张先生还能承受这个月供款，交易才得以继续。

案例2：

盲目估计贷款年限，最终解约了事

冯女士看中了一套二手学位房，从地产经纪口中听到的楼龄大约是20年，后来查册才知道房屋是1985年建的，楼龄已满29年。可地产经纪却告诉冯女士，房屋的贷款期十几二十年都没问题。然而，事实上是，这个“29岁”高龄的二手房最多只能申请6年的贷款期。冯女士最终无力承担太短的贷款年限和高额的月供款，买卖双方无奈解除合同，最终冯女士还要赔偿协定的金额和全部的中介服务费。

案例3：

贷款成数变低，学位房买家失算

林小姐今年在小学招生之前看中一套学位房，她和业主在中介公司签合同，业主称，该物业的楼龄为22年，房产评估公司的评估结果是21年。结果签按揭合同当天中介公司才叫业主查册，一查才发现楼龄达34年，网签显示其建筑时间是1980年。虽然林小姐看中的是商品房，楼龄+贷款年限少于40年即可，但贷款成数因“高龄”而被调低，银行最多只能贷五成，但林小姐想申请七成。最后按揭代理公司帮忙找到一家可以“试试”七成的银行，但银行方表示，贷款可以，但利率需上浮10%，大大超过了林小姐的预算。(整理/詹青)