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□房企
集中度持续上升
今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势，行业进入全新的大整合时期。据中国房地产测评中心统计，上半年入榜TOP50中，房企集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。但在冷峻的行情中，仍有三类房企实现了业绩快增：聚焦三四线城镇化、降价促销力度较大、“短平快”快周转。
分化，仍然是今年上半年房企表现的主要特征之一。今年上半年，去年7家千亿阵营领军房企的业绩均突破400亿元。相比之下，去年同期超400亿元的只有5家，第一梯队门槛又有显著提高。7家领军房企中，有5家实现业绩快增：最快的是碧桂园，业绩同比增长74%，其次是恒大58%，万达37%，排名第四、五的绿地和万科分别为27%、22%；目标完成率也较好：恒大以64%完成率领衔TOP50榜，中海、万科都过半，碧桂园、保利地产也超过4成。
上半年，去年销售规模300-700亿元的第二阵营房企增长明显分化：大部分房企业绩出现下滑，个别房企甚至跌出TOP50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端，在供过于求的城市布局过于集中。但部分房企业绩继续攀升：富力地产同比增长39%，领涨第二梯队；其后华夏幸福、雅居乐同比分别增长26%和22%，目标完成率也均超过40%。
第三梯队中，“高增长、快周转、强扩张”、开发周期“短平快”中型房企，如阳光城、旭辉集团、泰禾集团、敏捷地产、正荣集团、融信集团在上半年保持明显增长态势。以最典型的泰禾集团为例，通过高端住宅、商业双轮驱动，上半年以90.1亿元跻身TOP50第37名。
中国指数研究院统计也显示，从不同阵营房企销售业绩增速来看，市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。第一阵营7家房企今年上半年销售额增长率均值为30.2%，远高于第二、三、四阵营，而第四阵营平均下降3%，阵营之间无论从销售规模还是增长动力，格局分化加速显现。
2014上半年，房地产市场显著降温导致量缩价跌，房地产企业对全年销售目标的完成情况差强人意。谁能在淡市背景下实现销售突围，谁便增加了胜算的砝码，去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准。
上半年，去化率在60%以上的房企有14家之多，从类型来看，可分为两种：一是高周转类型的企业，这类企业普遍对销售率的要求较高，如升龙和阳光城，上半年的去化率分别为61%和62%；二是对开盘率有严格要求的企业，比如万达和恒大。
去化率处于50%-60%之间的房企，以老牌企业万科、保利地产为代表。这类企业新盘去化率都能保证在70%以上，老盘新推的项目在40%-50%左右。去化率在40%-50%的房企数量多达19家。
□观点
同策咨询研究部总监张宏伟：
下半年要以价换量制胜
在银行信贷紧缩的市场背景下，坚持高周转、短期以现金为王，楼市下半年仍要坚持以价换量、以跑得快制胜。随着房价下调预期逐渐增加，要抓住9-10月的放量窗口期加速推盘、积极跑量，现金为王是上策。另外对于拿地时机周期，要把握今年拿地换仓时机，抢占一二线城市优势资源，谋求下一轮市场发展的机会。而对于土地储备的结构调整，大型房企可以在一二线城市寻找溢价高、高周转项目作为未来的土地储备。而从中长期来看，2020年需求大拐点即将来临，房企发展模式要由资金、关系等驱动型向品牌、管理等驱动型转变。
克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬：
北京房价下调幅度不超2000元/平米
在自住房大量入市和信贷紧缩等因素的影响下，买房观望情绪日渐浓厚，今年1-6月，北京月均新房成交量仅在4000-5000套左右。从目前情况来看，下半年政策环境难有大的变化，房地产类贷款也会维持紧缩局面，短期内，开发商仍会通过千奇百类的促销手段对购房者“软磨硬泡”，以坚守住高房价。虽然目前的楼盘推案与蓄客比出现了两倍下滑态势，但总体来看，北京依然有足够的购买力来支持新入市项目去化，因此，近两个月北京新房市场成交很大可能维持在低位水平。但需要注意的一个不稳定因素是，自住房入市对商品房市场的影响在下半年将持续发酵，但从首批摇号的情况来看，自住房“正面形象”导致的需求观望将会对开发商造成巨大打击。如此一来，若有开发商借“金九银十”发起实质性降价，市场风向或将发生逆转。但牟增彬指出，目前便是成交量已跌入低谷，实际成交均价依然维持在近27000元/平方米的历史高位水平。所以即使下半年出现实质性降价，北京房价下调幅度也不会超过2000元/平方米。
京华时报记者邢飞桂瑰潘秀林京华时报制图何将 | 
