100多平米的毛坯房被分割成一个个独立的房间，没有厨房，没有阳台，十几个人蜗居其中，房间内，电磁炉、电饭煲等超负荷用电——这是群租户。
每天总有大大小小各种包裹货物进出单元楼，甚至大半夜房间里还会传来各种打包声——这是淘宝卖家。
网购和蜗居，这两种身边最常见的生态现象，却让各个住宅小区苦不堪言，群租户和淘宝卖家成了最不受待见的“租客”。
没有相关地方性法规来约束，如何管理这样的现象，似乎至今杭州的各大小区都没找到很好的抓手。
今天我们来讲一个杭州江干区九堡镇的万科魅力之城小区的故事，他们同样饱受这样的困扰，但准备“过河”的他们勇敢地抛出了脚下的“石头”——
魅力城社区和小区业委会联手，在今年4月份，正式推出了商品房小区出租房星级管理服务模式。同时在4月召开的业主大会上，发布了《魅力之城小区群租、淘宝等居改非租户管理规定》，正式授权物业对小区群租、淘宝店等租户进行规范管理。
紧箍咒怎么念，咱们一一来看——
评不上星的房子
有得忙忙了
业主如是说：“我是2010年搬来小区的，我们一期有一半都是出租的吧。这些租户里，有很大一部分都是群租和做淘宝生意的，生活作息和我们差太多。淘宝送货的每天进出小区，还有群租房里，租客换来换去，说实话，安全隐患真的不小。” ——业主吴阿姨
魅力之城社区共分两期，一期为毛坯房，二期是精装修房，小区共有居民1778户。今年2月，魅力城社区和小区业委会一起，对小区出租户进行了全面摸底。共排查出了400多户出租户，而这些出租户基本集中在小区一期。
群租、淘宝卖家租客庞大，这是许多小区都遇到的通病。
这道难题怎么解？魅力城社区联合魅力之城小区业委会，拿出的是一份《魅力城社区出租房屋星级服务管理评分表》——根据出租房屋性质、房东责任落实、居住人员情况、房屋基础设施、生活环境和居民满意度等条件，通过定点抽查、综合评估的方式，对出租房屋分一星级、二星级、三星级三个档次进行评定，每季度根据评定结果调整租户星级。
社区社工郭伟一直在负责出租房星级管理的工作。郭伟说，为了加强对小区租户的管理，今年社区还成立了70多人的出租房自治小组，由小区业委会成员、楼道组长和社工共同组成，这支队伍就负责对小区租户的日常走访。
三星级租户是放心户，基本上以新东站拆迁回迁户租户为主，经过摸底目前有200多户。对这部分租户，自治小组每半年会走访一次，了解和掌握相关情况和信息采集。
二星级租户则以公司租户为主，这部分租户居住条件设施和安全基本符合要求，但曾发生过邻里纠纷或经常被投诉。这样的租户目前有100多户。对这部分租户，社区出租房自治小组每一季度走访一次并与房东联系一次，提意见做督促。
至于最受关注同时也备受居民争议的一星级租户，经过盘查，目前小区里有50多户，这部分租户基本上为群租户和淘宝卖家，存在改变住房结构、消防安全问题突出、管理混乱等问题。
针对这批租户，社区出租房自治小组每月都会进行走访，对存在的问题出租户出具书面整改通知单，由社区落实专人督促整改。对连续两次收到整改通知单拒不整改的群租、淘宝等居改非租户，物业将对其执行相应限制性措施，倒逼其搬离。
淘宝租户用电梯
有专门时段
业主如是说：“我是最早入住的业主，住12楼，楼上的楼上就是一家做淘宝的租客。每天进进出出都有好多货物，我们要坐电梯，经常遇上人家搬货，一件件东西搬进搬出，长时间占着电梯。还有那些送货的快递车子，直接就开到小区里头，安全问题是一方面，小区地砖都被压松了，一下雨，一踩溅一腿的脏水。” ——小区业主63岁的陈师傅
今年4月份，一份《魅力之城小区群租、淘宝等居改非租户管理规定》正式酝酿出台，并由业委会授权给小区物业对小区租户进行管理。
针对淘宝卖家租户，规定进行许多规范和约束。比如要求淘宝卖家等租户的主要工作时间必须控制在8:00—20：00，规定淘宝租户每天出入货物使用电梯的时间为早上9点30分—11点，下午2点30分—下午4点。
同时，禁止淘宝租户任何货车进入小区装卸货物，包括快递在内，必须在小区外指定地点装卸货物，然后使用自行配备的平板车运送货物进入。
规定还很细，看得出是花了心思的。比如这一条“平板车还需安装软质塑料轮，避免拖拉时产生噪音影响小区业主。如果不遵守这些要求，物管有权力限制其进入小区。”
郭伟告诉记者，这份规定出台后，效果还是立竿见影的，有3家规模较大的淘宝卖家已自动撤出了小区。
严格把控
连中介都得签协议
业主如是说：“我们这个单元楼的7楼就是一户群租户，我是楼道小组长，每次碰到6楼的住户，人家就一直和我抱怨，经常半夜三更都睡下了，楼上突然会传来各种声音，搬东西的，敲东西的，还有各种噪音。电梯里乱扔垃圾那是常事。而且7楼租客经常换，我们单元楼是要刷门禁卡的，这些租客搬走了要是带走了门禁卡怎么办？” ——业主吴女士
比起淘宝卖家，群租户的管理难度其实更大。
针对群租户人员变化频繁的情况，小区准备在管控源头上下功夫，比如新发布的《规定》要求，群租、淘宝卖家等租户的所有进出人员，都需要到服务中心办理出入证，留存基本信息资料，凭证才能进出小区。
另外，社区还同小区周边的房屋中介公司签订了协议书，要求中介公司在带领租客看房时，必须告之租客，房屋用途只用于日常居住，不允许群租或改为办公、淘宝等他用。“一旦发现有中介公司把房子租给二房东作为群租，或者租给淘宝卖家等居改非租户的，物管就会限制该中介公司进入小区开展业务。说白了，他想再带人看房子，就进不了门了。” | 
