在政策调控下，国内多个城市的房价涨幅趋缓或出现下跌。图为某楼盘边的交通标志。 新华社发
记者李素平
楼市刮起“零首付”或“低首付”旋风，噱头成分居多。不仅有骗贷嫌疑，还潜藏巨大的法律风险。律师建议，购房刚需族宜视个人购房能力来决策，厘清利害关系慎用违规方式买房。
零首付楼盘现身，刚需族称系“标题党”
“搞了半天根本不是零首付，而是贷款来付首付，还款的时候一边要还首付的贷款，一边还要还正常的月供，利息还不低。其实就是开发商玩的文字游戏，一般人根本吃不消，纯粹是标题党。”日前，长沙市民周丹（化名）一通电话打到某楼盘售楼处，咨询零首付购房细节，得知所谓零首付的底细后发出了上述的慨叹。
看到新入职的同事相继在长沙买房落户，在星城某互联网公司就职的周丹前不久打算婚前置业，用足首套房刚需这张牌，最近踏上了看房买房路。“偶然听广播里的广告，说长沙有个楼盘推零首付，还带某名校指标，我有些喜出望外：自己刚上班，手中积蓄不多，付个首付有些勉强，如果能够零首付，当然解了围。但楼盘那边操作起来，根本不是我想的那样。”周丹说，所谓的零首付很不简单。
买房子还能零首付，听起来很美，但究竟怎么个不简单？根据周丹提供的信息，记者联系上了这家房产开发企业的售楼部门。一位彭姓工作人员表示，该楼盘的确正在搞零首付促销活动，但他坦承“零首付的要求比较高”。“主要是申请人名下或直系亲属名下得有一套无负债的房产作为抵押，才能贷出款来抵作首付款，贷款没还清的不算，得有房产证才办得下来。”
噱头成分多，成本远超正常渠道购房
“零首付”听似与住房贷款政策要求的“刚需族购房首付最低三成”相左，会否涉嫌违规？该彭姓工作人员透露，其实并非真正的零首付。公司的具体做法是，与某股份制银行合作，给申请人的现有房产（或直系亲属的房产）作出评估，按照评估价格的一定比例给出一笔抵押贷款，年利率大约8.6%，发放一张大额银行卡，刷出来垫付首付款。付完首付再按正常商贷模式，找另一家国有银行办理住房按揭贷款，利率在基准上上浮10%，约为7.2%。
“其实就是两笔贷款，还款的时候要还两笔，压力确实也会比较大。”彭姓工作人员透露，打出这样的宣传，其实也是为了“博眼球”，因为“同业很多也在这么做，其实真正申请的人不多”。姑且不论名下已有房产这一说，仅看抵押贷款利率，已经相当于在1年期贷款利率基础上上浮30%，对购房人而言负担并不轻。
今年以来，长沙楼盘中如此夸张宣传的并不止一两家。记者了解到，所谓的一成首付，多为开发商垫付资金，帮购房人达到首付三成的要求，购房者需要在约定时间内补全垫付的资金。而这种垫付也是有条件的。以望城某至今仍在进行一成首付促销的楼盘为例，工作人员介绍称，“个人出一成，两成开发商垫付，半年内垫付的首付款并没有费用，但半年后如果还没补全垫付的资金，就将按照每天万分之五的比例收取手续费。”据她透露，这种方式已经有长沙的购房者申请了。
法律风险不可小觑，宜视实力购房
此类现象，潜在的风险有哪些呢？湖南元端律师事务所律师袁啸表示，零首付和低首付购房的做法，严格来讲有骗贷的嫌疑。全部或者大部分购房资金都是贷款，也将给购房人带来前所未有的还款压力。“不论还款时间拉得多长，终归是要还的，而且时间成本不低，还容易因此影响到个人的信用。”袁啸坦言，套取贷款来买房付首付，与央行和银监会有关住房信贷政策明确的“消费贷款不得用于购房”相违背，而且手续费和利息偏高，会带来沉重负担。
换言之，零首付并不能与免费借款画等号。而众所周知，信用卡贷款的手续费折算成年利率会比一般的消费贷款利率还高，并不划算。如果是开发商与小贷公司合作提供贷款支付首付，则借款人面临的利息将更高。
“这么操作也将构成金融风险，无形中回避了监管和对房地产信贷额度的控制，由于银行报送的数据会基于首付是真实的假设，这么操作达一定比例其实就存在虚假成分，给真实的住房贷款数据打了折。从法律角度看，叫合法形式掩盖非法目的。”袁啸建议，有购房需求的刚需族一定要视个人购房实力来决策，一旦自有资金不足贸然采用此类垫付或零首付方式，将面临较大风险。
| 
