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同时，随着项目进入烂尾和滞销状态，部分中小房企的资金链承受巨大压力，并因此而出现债务违约现象。有银行人士向中国证券报记者指出，虽然尚未出现大规模“跑路”，但很多中小房企的确已经走到破产边缘。
降价的逻辑
从市场逻辑看，此轮降价的出现并不意外。国家统计局数据显示，今年2、3、4月，全国商品房销售面积连续出现下降。到5月，降幅已扩大到7.8%，而去年同期，该数据为增长35.6%。
“量跌”往往被视为“价跌”的前兆。在出现连续三个月的成交低迷后，价格的调整就变得顺理成章。“降不降已经无需争论，怎么降是业内讨论的主要话题。”京城某知名房企负责人表示，近期与多个项目负责人交流，发现几乎都在研究价格调整策略。
中原地产的分析认为，本轮市场转冷主要由两个因素造成，一是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，二是前期成交量集中释放带来的需求断档，加之房价调整引致的部分需求陷入观望。
链家地产则指出了另一个大背景，即信贷政策持续收紧。链家地产市场研究部张旭认为，虽然近期央行有多个定向宽松动作，但从今年中央层面在经济领域改革侧重结构性的角度看，全面降准的可能性不大。
值得注意的是，近期以来，包括南宁、天津、芜湖、杭州、福建等在内的不少地方政府纷纷出台救市政策，但从房价表现来看，这些政策的实际效果似乎有限。
张大伟表示，本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，这可能会导致本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区，都有可能出现明显价格调整。
他所指出的“非政策因素”，是指经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需关系正在趋稳，部分城市出现供大于求现象。从此前统计局公布的数据不难看出，当前房地产投资、新开工面积、销售等指标的增速都达到罕见的低点。
暂不会“崩盘”
随着价格的下降，房地产市场的调整还将进一步深化。张旭认为，预计下半年，房价下降城市数量仍会增多，一线城市有可能全部进入降价阵营，高库存的三四线城市风险增加。同时，房价同比指数也可能在年底转负。
这种结论受到多数业内人士的赞同。其根据有二：一是从市场表现上看，当前楼市成交低迷的状态难以从根本上改观，因此成交量的低位将继续对价格实施抑制；二是根据统计局的数据，70个大中城市中，5月有35个城市的二手房价格下调。作为另一个先行指标，二手房价格的走低，也将预示着未来新房价格将继续下探。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前已进入第四个周期。
他表示，此前两轮调整分别出现于2008年底2009年初，以及2011年底2012年初。其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。由于处于房地产“黄金十年”，调整的规律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小；涨的时间长，跌的时间短。
相比之下，如今的内外环境均较为恶劣，主要体现在，既无“四万亿”财政刺激计划及超宽松货币政策，又面临整体市场“供大于求”的情况。这也决定了，此轮市场调整的周期将会更长，即房价下跌的时间可能超过8个月。
但从大周期上来看，未来房地产市场仍将迎来“白银十年”。即随着供需关系的改善和政策的不断完善，房地产业由高速增长进入低速增长阶段；房地产企业利润率被压缩，企业面临兼并整合；房地产市场将由增量市场转为存量市场；供需关系稳定，房价企稳。
因此，在此轮调整中，房价跌幅仍不会太大，更难以出现“崩盘”的现象。杨红旭预计，70个大中城市平均房价同比跌幅的最大值，估计为5%左右。
(中国证券报-中证网) | 
