|
会不会出现“次贷危机”“日式崩盘”？
不会出现断崖式暴跌，需防范价格增长过快导致市场脱离实际使用需求
“房地产业是国民经济的重要组成部分，房地产业的健康发展对宏观经济尤为重要。”秦虹介绍，我国房地产业产业链较长，上下游涉及几十个产业，影响面较广。
更重要的是，作为资金密集型行业，楼市平稳直接关系到金融安全。刘洪玉提供的数据显示，2012年我国全部贷款余额、房地产贷款余额、房地产开发贷款余额和个人住房抵押贷款余额分别是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也认为，2013年房地产开发贷款占机构各项贷款余额的6.6%，个人购房贷款余额占14.1%，一旦市场出现较大波动将对金融安全产生不利影响。
此次楼市调整是近十几年来首次非行政干预因素导致的市场波动，也引发舆论格外关注。
“过去十年中国房地产市场每3至4年也会出现周期性调整。但相比2008年、2011年政策性压制导致的市场调整，本次楼市变化是历史上首次出现的非政策因素导致的市场降温，可能会导致本轮调整周期较长深度较深。”中原地产首席分析师张大伟说，本次出现调整的原因有三：一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧，房地产不得不“让利跑量”；二是全国总体楼市供应告别绝对短缺，三四线城市出现供应过剩；三是自住房增加供应、房贷紧缩及楼市负面新闻增多的情况下，购房者预期出现变化。
正是基于以上原因，当三四线城市陆续出现供应过量、价格停滞甚至下跌时，人们担忧“断供”蔓延引发美国式“次贷危机”。另一方面，尽管目前一二线楼市还处于增幅收窄的上升通道，但过去一年豪赌“地王”的大量房地产企业在目前的融资环境下会否遭遇资金链断裂，从而引发多米诺效应，导致日本式的“断崖式暴跌”，也是市场所担心的。
“我们不可能出现美国式的次贷危机。在美国，金融机构在全部存量住房中拥有的权益超过50%，而我国住房金融发展水平远远比不上美国的水平。”刘洪玉说。
国家发改委经济研究所副所长宋立分析，日本房价出现整体趋势化下降时，城市化率约为60%至70%。而日前中国公布的53.73%的城镇化率实则为劳动力的城市化率。“按原住人口和举家转移人口数的比例严格来算，中国真正的城市化率不超过40%。因此房价不会出现外界所说的暴跌风险。当前房地产市场没有进入趋势性下降，只是阶段性调整。”
刘洪玉也认为，日本地价泡沫的破灭，市场饱和、价格过高是内因，日元急速贬值、股市暴跌是外因。而我国还处于快速城镇化发展过程中，住房市场有实际的使用需求支撑。“中国楼市不会出现所谓断崖式暴跌。我们需要防范的，主要是价格增长过快导致的住房市场脱离实际使用需求支撑的情况，因此我们要下大力气确保住房价格的基本稳定。”
房地产金融风险究竟多大？
“影子银行”规模未知是最大风险，住房金融不盲目扩大杠杆就不会引发系统性风险
尽管楼市并未进入趋势性下降，但并非毫无风险。“中国房地产金融风险主要源于房地产开发贷款。”刘洪玉坦言。
去年下半年，信贷政策趋紧，多数房地产企业无法从银行系统获得贷款，不得不借助夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等“影子银行”，来完成土地购置、开发建设与资产运营。今年5月，53家信托公司参与发行了306只固定收益类信托产品。
“影子银行”无疑推高了房地产企业的融资成本，以其中最“便宜”的境外美元债券为例，折合目前汇率，企业融资成本在7%与17%之间。
“‘影子银行’的参与，一方面提高了房地产行业的投资能力，导致更激烈的土地出让市场竞争和更高的地价，另一方面也提高了相关房地产企业的杠杆水平，降低了其抵御市场风险的能力。”刘洪玉说。
房地产业通过“影子银行”融资的规模不详，也是业界担忧所在。今年以来，惠州光耀、宁波兴润、青岛君利豪等房企均传出资金链危机，而这些房企的陨落都成为多米诺骨牌的第一张，引发了众多民间借贷纠纷。
“没有机构可以统计出目前房地产行业通过影子银行融资的具体规模，可能它比我们能想到的要多。而这种未知是最大的风险。”张大伟说。
不过，“影子银行”的问题已引起相关部门的高度重视，目前与房地产相关的金融机构都在评估和防范风险。业内预计房地产信托等通道类业务今年规模将会大减。
秦虹也认为，尽管今年前4月个人按揭贷款偏紧，对企业回款影响很大，“但只要我们坚持不搞美国式的零首付或低首付，坚持控制投资投机性需求，不盲目扩大杠杆，我国的住房金融就不会引发系统性风险。”
楼市还有机遇吗？
虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属
在业内专家看来，目前楼市出现的调整既是正常的，也是宏观调控一直所引导追求的。
“目前出现的调整，是我国住房市场迎来的一次难得的自我调整机会，大趋势正朝着中央政府过去几年来一直追求的楼市合理回归的方向发展，是政府和包括绝大部分开发商在内的社会各界普遍期盼的，非常有利于住房市场的持续健康稳定发展。所以中央政府层面暂时还没有‘救市’的需要。”刘洪玉说。
调整期的中国楼市仍充满机会。在房地产领军企业万科集团总裁郁亮看来，中国房地产行业已经度过了它的黄金岁月，进入了白银时代。“虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。”
秦虹分析，目前我国24—28岁的人口有1.2亿人，其中约8000万人在城镇生活，他们是目前刚需的主体。而39—49岁的则是高储蓄人口的主体，他们是改善型需求的购房者。“中国的人口结构正处于两者叠加的高位期，因此未来房地产的需求仍然很大。”
(人民网-人民日报) | 
