近两年来，以往在三、四线开发住宅的江苏中南建设集团股份有限公司（000961.SZ,以下简称“中南建设”），加码旅游地产，却被深度套牢。
据时代周报记者了解，其在辽宁营口的海景房—营口中南世纪城，从2011年销售以来，尽管采取了以利润换销量的低价战略，但截至2013年底，其销售面积只有规划建筑面积的1/5。同样在2011年就开始销售的青岛中南世纪城，情况也大致如此，其建筑面积为181.85万平方米，但其年报显示，截至去年年底，销售面积只有36.27万平方米。
尽管如此，中南建设在旅游地产的道路上还是越走越远，5月18日，唐山湾国际旅游岛陆域捞鱼尖岸区旅游度假综合开发项目引进江苏中南建设集团，计划投资100亿元，主要建设酒店、商业综合体、养生养老以及旅游度假地产等项目。
投资巨大的旅游地产项目因销售不畅，压下大量资金，其2014年一季报显示，中南建设期末净负债率150.7%，较年初提高50.9个百分点，处于行业高位；在手现金64.2亿元，较年初上升25%，但短期借款和一年内到期的非流动负债合计72.4亿元，财务压力仍然较大。
卖不动的海景房
“2011年我买的房子，3500元/平方米，想着以后养老用，但交房后发现没有什么配套，晚上那个地区更是黑漆漆的，就想卖掉，这才发现根本卖不掉了，新房也才卖3600元/平方米，其他小区还有更便宜的，总不能赔钱卖吧”，营口中南世纪城的业主张阿姨对时代周报记者抱怨道。
营口中南世纪城所在的鲅鱼圈区拥有旅游地产与沿海经济双重概念，旅游地产项目遍地开花，营口的楼盘中也不乏恒大[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、万达、佳兆业、中南等知名上市房企的身影，为了在激烈的竞争中杀出一条血路，中南建设采取了牺牲利润换销量的打法。
此前，中南世纪城营销副总汤智浩接受媒体采访时曾表示，中南世纪城牺牲2012年乃至2013年的一部分利润低价销售，以便在激烈竞争的市场获得一定的市场份额。
年报显示，该地块的楼面地价为800元/平方米，而按照中南建设去年年报披露的一期项目总投资3.9亿元和12.6万平方米的开发规模计算，中南世纪城每平方米的投入超过3000元。事实上，截至目前，中南世纪城的售价也只有4400元/平方米，一次性付款9折贷款9.3折，更有特价房源3600元/平方米，这和2011年首次开盘时价格相差无几，也就是说中南世纪城一直在走低价战略，利润被压到最薄。
但即使如此成效也不明显，营口中南世纪城早在2011年9月就已经开盘，项目占地面积17.7万平方米，规划建筑面积35.31万平方米，规划套数8200户，预计入住人数达25000人，但截至2013年12月31日，该项目的销售面积只有7.28万平方米。
目前，营口地区有上百楼盘在售，搜房网统计数据显示，仅在毗邻渤海湾的鲅鱼圈，就有营口万科海港城[最新消息 价格 户型 点评]、多拉海岸、鸿基海景公寓、名家汇、财富海景、华海城等89个楼盘在售，17个楼盘待售。
尽管包括营口、青岛、沈阳等地的中南世纪城消化都不太好，中南建设还是将触角伸到唐山，准备做一个旅游大盘。
“我们的楼盘将在7月1日开盘，是准现房，商业配套齐全，每天都有不少打电话询问的，”中南唐山湾项目的销售人员告诉时代周报记者。
总规划面积100平方公里的唐山湾国际旅游岛，由菩提岛、月岛、祥云岛及其北侧陆域构成，在政府规划中将形成“一岸拥群岛”的总体格局，“一区、两片、四心、二轴”的布局结构。为了推进唐山湾国际旅游岛的布局，中南建设还于2013年成立了唐山中南国际旅游岛投资开发有限公司。
但是，唐山的房子并不好卖，作为三线城市的唐山，5月活跃50盘成交只有1525套，也就是每个盘销量只有30套左右的成交，而几乎所有楼盘都在打折促销。
中投顾问项目总监朱文嘉告诉时代周报记者，中南建设100亿元投资唐山旅游地产前景并不乐观。其一，唐山旅游资源品质不高，没有在国内非常具有影响力的景点；其二，中南建设以住宅地产起家，经营旅游地产经验不足，在转型过程中将遇到较大挑战。
不过，中南控股集团副董事长陈小平认为，旅游地产是介于投资和刚需之间的产品，在中国将有很大市场。
进军二线城市考验智慧
身陷旅游地产的泥沼，其主要发力的三、四线城市市场又不景气，中南建设最近也开始向二线城市进军。
今年4月3日，南京麒麟新城板块的一幅住宅与商业办公混合地块宣告正式出让，这幅面积近13万平方米的地块吸引了招商、朗诗、新城、金科、栖霞等诸多房企大鳄的参与，在叫价50余轮后，只剩下中南建设和金科“捉对厮杀”，又经过30轮的激烈竞拍，最终中南建设以25.7亿元的价格成功拿地，这也使得该幅混合地块的综合楼面价站上了7103元/平方米的高位。
这也正式揭开了中南集团进军南京房地产市场的大幕。
而就在两天前的4月1日，中南建设以12.87亿元包揽苏州园区新兴板块“体育公园”板块内的苏园土挂08号、09号地，宗地面积分别为5.03万平方米、7.48万平方米，成交价为6.73亿元和6.14亿元。
2月25日，中南建设在杭州也落下一子，以总价13.4亿元竞得位于滨江区白马湖单元的杭政储出［2014］8号地块，折合成交楼面价为7257.91元／平方米。
此前，以建筑起家的中南建设并不是土地拍卖市场的常客，以往中南建设是在三线城市以开发大盘为主，并且采取的是“施工换取土地”的拿地模式，涉及到一、二级联动及公建换土地。由于大盘开发周期长，资金占用较多，从去年三季度开始，中南建设加大了招拍挂的拿地力度，先后在常熟、海门、泰兴获得十多块地，但其拿地重心依然是三、四线城市，而从2014年开始，其在二线城市的动作更加频繁。
而据时代周报记者统计，中南建设目前在建的35个楼盘中，楼面地价都很低，楼面地价在1000元／平方米以内的楼盘就有18个，占到一半以上，楼面地价3000元/平方米以内的楼盘共有33个，而南京、杭州的项目，楼面地价都在7000元／平方米以上，预计售价超过14000元／平方米。
积极转型固然是好事，但习惯以“打包拿地，低价造城”模式开发大盘的中南建设，如何在二线城市以招拍挂形式拿地，做小面积、高周转楼盘，还要考验董事长陈锦石及其团队的智慧。
面临短期财务压力
中南建设2013年报显示，截至报告期末，公司资产总额702.7亿元，负债总额594.85亿元，预收账款236.76亿元，占负债总额39.80%。
而查看中南建设历年年报发现，中南建设的资产负债率一直处在高位运行，而且越涨越高，2010年、2011年、2012年和2013年这个数字分别是78.15%、79.47%、82.86%和84.88%。中南建设一季报则显示，期末净资产负债率高达154.8%。
而根据刚刚发布的《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2013年中国上市房企资产负债率均值为65.81%；净负债率均值为79.67%。相比之下，中南建设的资产负债情况处于行业高位。
为缓解财务压力，中南建设寄希望于南京和苏州的项目上，希望通过加快开发周期缓解公司债务压力，但是亦有业内人士指出，二线城市有大量品牌企业入驻，竞争依然激烈，如果中南建设不能做出特色，恐又陷入价格战。
高盛高华证券研究报告指出：鉴于三、四线城市的房价上升前景疲弱（公司在这类城市的业务比重高于同业），以及资本化利息费用增长,我们认为公司的利润率在2014-2016年不大可能改善。年初以来公司斥资人民币45亿元新购置了三个地块，占其一季度合同销售额的112%。我们预计公司在进一步的土地购置和融资之前存在人民币25亿元的资金缺口，这意味着资金压力可能较大，尤其是如果公司未能实现今年销售目标的情况下。我们维持对该股的中性评级。
中金公司研究报告也认为，中南建设期末净负债率154.8%，处于行业高位，财务压力较大。5月27日，江苏中南建设集团股份有限公司发布公告称， 该公司于5月26日已完成2014年度第一期非公开定向债务融资工具的发行，本次10亿元募集资金已经全额到账。这将有助于缓解中南建设的财务压力。公司董秘智刚在2013年末某券商的策略会上曾表示，公司的目标是用4-5年时间实现年销售额破千亿，进入房地产行业第一梯队，公司预计今后每年能保持50%-60%的销售增速。
而如何在快速发展的同时保持财务稳健，也是中南建设未来需要好好面对的问题。
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