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另外，为了确保奥特莱斯项目的发展，首创置业表示，将不会把奥特莱斯所有项目交给同一家经营公司。在品牌设置上，未来首创置业奥特莱斯芭蕾雨将以国际品牌为主，为了迎合国内消费者的需求，也将附加少量国内品牌。
对此，就有业内人士指出，引入国际知名商业公司，的确会给项目在招商、运营方面带来信心，但奥特莱斯并不是一个大卖场概念，是结合了休闲娱乐等配套的新兴产业，需要一定的经验，所以，首创芭蕾雨最终能否做好还需实践检验。
负债转型压力凸显
事实上，北京首创奥特莱斯项目更大的意义是，其成为首创置业从住宅地产向商业地产战略转型的重要标志。而就在近日，有消息称，目前首创奥莱已经在厦门、合肥、武汉等城市积极进行土地获取，并且将目光投放在环渤海、长三角、珠三角、中西南、中部等战略拓展区域，计划未来5年内在全国实现20个首创奥特莱斯的布局，辐射近40%的国土面积，覆盖近3亿人口，辐射近6亿人口。
因此，作为首家开业的项目，北京首创奥特莱斯能否成为标杆和样板则显得至关重要。对此，业内人士为其算了一笔账，倘若北京首创奥特莱斯平日每日客流量能保持在3万~5万人，每天营业额约300万元左右，再从每家店铺收取15%的营业额分成，回本期在10年左右。
“但是，从目前的客流量来看，显然达不到。”一位知情人士告诉本报记者，更为重要的是，首创在2010年的净资本负债率还仅为26%，但是在转型进行“奥特莱斯+住宅”的过程中，用了18个月时间就将其净资本负债率提升了4倍。
更为甚者的是，早在开始向商业地产、旅游地产等转型之际，首创置业便走上了一条高负债的杠杠式道路。2009年10月,首创置业发行的5年期公司债人民币10亿元，在上海证券交易所挂牌上市,票面利率6.5%，打通香港和内地两个资本市场的融资平台。2010年8月，首创置业进一步推进金融创新,通过与中诚信托、中海信托、中铁信托等机构合作,实现信托融资人民币25.5亿元。
2011年2月，其又采用境内母公司担保、境外子公司融资的发债结构,于香港成功发行人民币11.5亿元3年期境外人民币债,利率4.75%。与此同时，首创置业也在积极整合房企及大型金融机构各自资源和专业能力的优势，探索打造“资金+政府资源+产业+专业分工”的地产基金合作开发模式，与其他一线房企、保险（放心保）、银行金融机构、政府引导基金筹划房地产发展基金。
对此，一位不愿具名的房地产业内人士告诉记者，首创置业加速转型，特别是加快城市综合体，即“奥特莱斯+住宅”的布局速度，使得本来就资金紧张的首创置业负债率迅速上升。根据首创置业的财务数据显示，2009年首创置业的负债总额为157亿元，2010年猛增72亿元达到229亿元，2011年达到295亿元，2012年虽然债务总额下降到185亿元，但其净资本负债率在2012年6月30日攀升至惊人的102%。
据中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，首创置业在500强榜单中的排名大幅下降22个位次。
面对财务压力的不断加大，导致其融资的加速，为了拥有强有力的资金支持，2013年3月，首创置业发行的高级永续证券为4亿美元，利息率为8.375%。值得注意的是，首创置地在2011年发行了2014年到期的4.75%的11.5亿元人民币的有担保债券；于2012年发行2015年到期的7.60%的有担保债券。而2013年8.357%的利率比上一次要提高0.775个百分点，而比2011年初则要提高近4个百分点。
“由此可见，其融资成本逐渐提高。”一位不愿具名的某金融机构人士表示，各种迹象表明，首创的房地产转型之旅异常艰辛，甚至直接影响到了公司的整体排名，再加上商业地产、旅游地产投资大、回报周期长的特点，使其大量资金被沉淀。在这样的发展前提之下，2014年首创的前进之途可能并不平坦，也许会在纠结中前行。
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