个人房贷为啥贵又难贷 揭秘银行三种逻辑

house.fjsen.com        2014-06-03 16:38:38       来源:第一财经日报 责任编辑:肖月青        我来说两句

可是今年,年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻,去年底压下的贷款较多,不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下,年头的新客户们又被压到了年中,以此类推。而究其实质,是供求关系失衡。

从“供求关系”来看,央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者,央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求,可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”,可让银行从房贷供给层面上得以改善。

第三个秘密,对于银行“涨价”房贷,其实并非是其过于“黑心”,实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看,在负债端,利率市场化的逐步深化,加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”,银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。

一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气,因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是,银行目前相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的年化利率已经超过5%,而这还不是银行的放贷成本,因为还要计入20%的不产生收益的存款准备金,由此,实际的成本至少是“5%÷0.8”,相对6.55%的中长期贷款基准利率,“银行简直不创利,白忙乎”。

这个秘密之下,银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求,当银行对于对公贷款,尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力,更多的头寸就可能被调整过去。

银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上,央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”:要求银行理解购房者的生存压力,做到财务可持续发展,能保本或微利就好。

只是,央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行,尤其是多家上市公司银行是否有效?一名上市银行总行人士向笔者表示,作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益,就必然会看重业绩增长;总行每年制定利润指标,也都是要面对董事会审核压力的。

中长期贷款:流动性管理逻辑

银行经营需要通盘考虑,除了资金定价和贷种平衡的逻辑,计财还需要把控“流动性”问题,因此在贷款期限上,每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。

“这就好比你自己理财,比如你有100元钱,可以用20元投长期国债,30元投5年期信托,剩下的一半投资股票一半存个活期,需要容易变现的资产来应对生活急需。”前述城商行计财业务人士说,银行也是这样控制期限平衡的,房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。

而零售贷款中长期资产的盘子,至少对于诸如这名计财人士所在的城商行,“经过前几年的高速发展,那部分份额已经趋于饱和”。

和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理,资产要分散在几个篮子里,“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票,或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是,长期资产中流向房地产的集中度也过高了。

由此,一些银行此前的内部指令其实是,对于房贷,要进行现有份额的退出,以及新增份额的限制。

房地产类贷款:风控逻辑

促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大,恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。

从已有数据出发,不少银行人士告诉笔者,个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看,截至4月末,该行的个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%,低于全部贷款的不良率水平。

可麻烦的是,有些银行人士看到了风险的滞后性——现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势,尤其是房价已经停止上涨。笔者近期从数名银行风控部门相关人士处获悉,他们虽并不支持“房价崩溃论”,但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里,房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。

“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关,如果房价不涨甚至下跌,情况就会不同,类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟,不少银行也因此反复内部做压力测试。” 前述城商行计财业务人士称。

除了抵押物价值有变化的风险,有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示,从目前经验来看,房贷坏账后房产进入拍卖程序,往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后,第二次拍就要打八折卖,第三次再打八折。”该人士称,近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高,市场需求弱,不容易拍成功。

“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说,第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时,或多或少买通评估方使估值虚高,在此基础上算出的抵押率必然是不合适的;第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放,而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样,都一定程度扩大了房贷风险。

刚发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示,2014年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0.32%,是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。

 

 
  请选择您看到这篇新闻时的心情 查看心情排行>>  
相关新闻
精品楼盘展示区
相关评论
  • 一月
  • 一周

黄其森建议异地配建保障房,京千万以上住宅取消限购自住型商品房可退出。[详细]

  

他是胡润2009慈善榜·单年子榜的冠军,他缔造了中国地产的一个个神话。[详细]

关于东南网 - 广告服务 - 联系我们 - 本网·律师严正声明 - 友情链接 - 网上订报 - 给我留言 - 投稿邮箱 - 版权所有 - 人才招聘
Copyright 2008-2010 fjnet Corporation, All Rights Reserved 国新办发函[2001]232号 闽ICP备案号(闽ICP备05022042号)
东南网授权法律顾问 福建合立律师事务所 毛行熙、陈武、张英琴 律师 电话:0591-87921115,18750194070
本站职业道德监督电话:0591-87079320 全国非法网络公关工商部门举报电话:010-88650507(白天),010-68022771(夜间)
广播电视节目制作经营许可证(闽)字第085号 增值电信业务经营许可证 闽B2-20100029 互联网出版许可证 新出网证(闽)字12号
息网络传播视听节目许可 许可证号:1310572 《中国互联网视听节目服务自律公约》

主办:福建日报报业集团 未经许可不得建立镜像