个人房贷为啥贵又难贷 揭秘银行三种逻辑

house.fjsen.com        2014-06-03 16:38:38       来源:第一财经日报 责任编辑:肖月青        我来说两句

从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人,很可能有这样的困惑:个人征信记录良好,也有稳定的收入和税单,且工资流水清晰,可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到,首套房贷利率都上浮了5%~10%,相比几年前朋友购房贷款能打八九折,想想心里不是滋味。

这样的情况看来已不少见,以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求:控制个人房贷的压单,接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认,首套房贷利率上浮了8%左右。

个人房贷为啥又贵又难贷?上网搜索,发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错,房价有越来越大的下跌可能性,意味着贷款的“抵押物”有价值缩水的可能性。亦即贷款风险上升,贷款定价自然要重估。可是,这一逻辑未免简单化。房价预期在多大程度上影响着各银行的决策?除此以外,在银行的计划财务(下称“计财”)考量里,难道就没有别的影响因素了吗?

对于央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“有经济增长稳定功能”,并要求优先确保住房消费贷款的资源配置,银行将作何反应?当前各银行的额度情况又有哪些复杂性?换句话说,你的房贷接下去能宽松起来吗?

本期“愉见财经”揭秘银行“放房贷”这一看似简单的业务背后的一把把小算盘:一个房贷,对于银行来讲,有三套逻辑。

零售贷款:资金定价逻辑

在银行的经营逻辑里,个人房贷究竟算个啥?其实,从部类划分看,房贷的头上有三顶“帽子”:在贷种上,房贷是个金业务,属于“零售贷款”;在头寸期限上,房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上,个人房贷亦属于“房地产类贷款”。

你去一个支行申请个人房贷,获贷的先决条件是它“有米下炊”,即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。

它的额度从哪里来?“说白了就像‘拍卖’一样,总行每年放出零售条线的额度大盘子,各个分行出价,出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为,“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”,因为这些地方的金融业市场化程度高,使得贷款的定价更透明以至价格偏低,而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。

顺着这一资金定价逻辑,有三个银行不愿告诉你的秘密,你在贷款时必须心里有数。

第一个秘密,是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价,会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时,你或许不知道,在你前头“插队”的情况时有发生:比排队多久更重要的是,你愿意接受上浮多少的房贷利率。稀缺的额度资源,往往被出价高者得。

第二个秘密,是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法,因为从收益角度考量,银行会把稍多的贷款资源放去年头,而市场需求旺盛的年份,不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺,零售额度亦不例外。

 
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