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日报：如何解释这一轮下滑的原因？
顾云昌：房地产除了市场因素外，还受到宏观经济影响、房地产调控政策影响。宏观经济层面，现在中国经济增速放缓，必然会导致房地产市场增速放缓，这是相辅相成的。对房地产产生影响的主要是货币政策，现在是稳健偏紧的，去年四季度以来，对房地产的信贷比较紧，导致房地产市场缺乏资金，销售放缓。
至于房地产本身的调控政策，国家层面没什么变化，实际上现在的情况主要是宏观经济层面信贷政策和房地产周期的变化，造成了市场相对下行。2012年我们就预测2013年是前高后稳，实际上也是如此。今年完全不同，能不能实现前低后稳，还要看宏观经济的发展，以及货币政策的情况，也和各地是否采取宽松政策有关。
谢国忠：房地产泡沫是巨大的货币泡沫的体现，而这个泡沫已经开始下行了。货币是两条线，一看货币是不是贬值，二看还有人能借钱吗。现在家庭负债较高，地方政府也借了那么多钱，货币又有贬值的压力，二者相加，货币泡沫走不下去了，所以房地产泡沫也走不下去了。
地方政府会放松调控
日报：现在部分城市调控政策出现变化，接下来会如何演进？
顾云昌：房地产市场出现严重分化，这和房地产市场特点有关，这是一个区域性市场。同样的一线城市也有差异。这样的情况下，政府工作报告明确提出要分类调控，所以出现了一些地方微调，或者说是微刺激。
实际上地方政府是在现有权限里进行调控，影响房地产市场的主要是宏观政策尤其是货币政策，以及房地产调控政策。前者地方政府无权改变，后者地方掌握的就是户籍是否限购、税费能否补贴，还有就是公积金贷款的供应。目前看来，地方政府的救市主要就这三方面进行。
上一轮地方酝酿微调，马上就被干预掉了，这一轮没有干预，看来也是在情理之中，应该会影响到更多三四线城市或者二线城市。目前一线城市还没有看出来有这样的迹象，北京上海还需要一定的观测期，尽管有一定的松动打折，还没有达到需要政府出手的情况。
谢国忠：救市没用，只是给大家一个错觉，让大家入市。限购就是吹动泡沫的力量，突然限购形成短缺的感觉，导致大家都去买房。
地方政府放松调控肯定会蔓延开去，会不断想各种办法出来。但是在三四线城市不可能有效，因为百姓本来就没钱，量又有那么大。
杜丙国：地方政府在救市的同时并不会突破中央调控的基调和界限。需求不足、供应过剩的三四线城市将率先调整，措施预计多为“开源式”，即放松需求端，通过放宽限购条件、降低首付及贷款利率、税费优惠等手段，刺激需求入市，加快存量去化。
此前房价过快上涨的部分二线城市，也将加入政策调整的行列。一线及热点二线城市，由于面临较大的房价上涨压力，政策调整的空间及可能性将相对较小。
在前阶段多个城市进行微调后，中央并未如此前般进行干涉。可以看出，中央层面虽然在随时跟踪关注房地产市场变化，但不愿出台更多的行政手段进行调控。
地价平稳回归大势所趋
日报：有说地方政府比开发商着急，目前形势对土地财政以及地方建设会产生怎样影响？
顾云昌：地方政府比开发商着急，这话我认为有一定道理，因为房地产销售放缓，开发商预期改变，不积极拿地，施工速度放慢，会影响地方土地收入还有房地产税收收入，而地方政府依然高度依赖二者。
杜丙国：今年1~4月，代表房企拿地面积同比下降较为明显，占地面积、规划建筑面积降幅分别为19%、26%，但拿地宗数有所增加，拿地金额仅小幅下降3%。我们认为，企业拿地的减少主要在于多数房企进入消化现有土地存量的时期，而目前复杂的市场形势使得企业资金回流速度减缓，一定程度上影响了拿地的预期和资金。
由于企业拿地更趋理性，地价的平稳回归成为大势所趋，2014年三四线城市土地财政将有所吃紧。
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