一季度房地产宏观数据近期陆续发布，前期一直为“崩盘阴影”所困的中国楼市确已出现量价增速双双放缓的迹象。在房地产开发贷和个人房贷“两头收紧”的信贷环境下，中国楼市将往何处去？
楼市成交量价增速双降
近日，国家统计局相继发布了“2014年1－3月份全国房地产开发和销售情况”和“3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据”。作为中国房地产行业的“一季报”，这组数据显示，今年前3月，全国楼市成交出现量价增速双降：
2014年1－3月份，全国商品住宅销售面积17825万平方米，同比下降5.7％，相比去年全年增幅下滑23.2个百分点；住宅销售额11075亿元，同比下降7.7％，降幅与去年全年下滑34.3个百分点。
房价方面，3月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，3月份68个城市涨幅回落；与2月相比，4个城市的新建商品住宅价格现已下降。
DTZ戴德梁行董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，虽然一季度是传统市场淡季，但2014年一季度楼市成交量下滑更重要的原因是，经历了2013年市场成交量和房价的大幅上升后，市场开始进入调整期。
全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生在20日举办的“2014年中国城镇化高层国际论坛”上表示，今年房地产市场出现三大趋势，一是房地产各项指标仍处于高位，但房价、投资额、交易量等指标的涨幅均在下滑；二是房地产资金总体紧张；三是不同城市、地区、企业间的分化将持续，“表现会有很大差距”。
地价高企或影响商品房供应
数据同时显示，虽然一季度土地购置面积出现下滑，但是土地成交价款却仍大幅增长，可见土地均价增速之快。数据显示，1－3月份，全国土地成交价款9918亿元，增长33.9％，增速提高2.4个百分点。
第一太平戴维斯数据显示，一季度上海平均成交楼板价环比上涨17.9％，达到每平方米13400元人民币。
首开集团董事长刘希模认为，北京的地价涨幅甚至比上海更高。“地价的上涨无疑将推动房价。”另一位房企老总告诉记者，“原来土地成本只占开发成本的三分之一不到，现在要达到一半了。”
聂梅生表示，土地价格的节节上涨，让房企将大量资金用于拿地，由于目前商品房销售增速放缓、成交量下降，房企的资金回笼慢，从而减少了对房地产的投资。她担心：“我国房地产投资增速下滑，或将威胁今后的商品房供应量，甚至有可能影响地产行业产业链的上下游。”
由于土地资源的稀缺性，许多实力房企逐渐把项目开发重点转向旧城改造。然而，业内认为，旧改只能推高城市住宅均价，而不能改变供求关系。
戴德梁行认为，考虑到其稀缺的区位优势、土地成本等因素的叠加，中心城区旧改一般会形成新的高端住宅大盘。从供需来看，市中心高端住宅大盘开发节奏缓慢，不会形成集中供应，无法改变住宅市场的供需关系；从售价来看，中心城区旧改项目将使未来住宅均价的上涨幅度比较明显。
资金成刚需“紧箍咒”
自去年年底以来，房地产类贷款出现了“两头紧”的窘境。
聂梅生指出，今年一季度的特点是房地产企业取得资金的渠道和成本比较紧张，而购房者想获得按揭贷款同样也不容易。
一方面，在楼市成交整体低迷的大环境下，个人房贷政策丝毫没有放松的迹象。中原地产数据显示，在其监测的35个重点城市中，有25个城市出现停贷现象，占比超过70％。停贷银行主要以中小银行为主，如平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等，国有银行也大多处于半停贷状态。
记者近日走访上海多家银行发现，各银行虽然没有明确已经“停贷”，但审批周期“可能会比以前长一些”。
另一方面，银行对房地产开发类贷款的审批日趋谨慎，使开发商在资金方面捉襟见肘。国家统计局数据显示，1－3月份，房地产开发企业到位资金28731亿元，同比仅增长6.6％，增速较去年全年回落20.3个百分点。
聂梅生认为，楼市的刚性需求不仅包含无房者，还包括刚性的改善型需求者。政府应当允许、鼓励和保障他们的购房需求，坚持实施差别化信贷政策，在金融方面给予支持。
上海出台土地新政
“鼓励”和“规范”并举盘活存量工业用地
作为国内土地资源约束最突出的特大城市之一，上海在严控新增建设用地的同时，将更注重向存量土地谋求发展空间。记者22日从上海市有关部门获悉，上海日前已下发文件，“鼓励”和“规范”并举，着力盘活、优化存量工业用地，促进产业发展“高端化、集聚化、服务化、融合化、低碳化”。
据介绍，在新一轮土地管理中，上海已明确了“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”的“五量调控”新思路。日前，上海市政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》，为闲置及低效利用工业用地的调整、升级提出具体操作方法。
此前，上海已明确，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”，并实现规划总规模“零增长”。截至2012年底，上海的工业用地总量已累计供应856平方公里，占建设用地比重的28％，土地利用绩效水平差异较大，布局结构有待进一步优化调整。
根据《办法》，上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径，并已为此制定了一系列引导及鼓励政策。比如，关于区域整体转型开发，除政府土地收储后整体开发建设外，还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。
对于补缴地价的标准，《办法》规定，转型为研发总部产业项目类用地的市场评估地价，外环线以外地区不低于相同地块工业用途基准地价的150％，外环线以内地区则一般不低于相同地段办公用途基准地价的70％；转型为研发总部通用类的，市场评估地价不低于相同地段办公用途基准地价的70％。此外，符合相关条件的研发总部类用地，最高容积率可以达到4。
“目前工业用地价格整体还比较低，土地改变用途后补缴至工业地价的1.5倍，再加上容积率的提高，对企业是有较大激励作用的。”上海市土地学会副会长袁华宝说。
| 
