国土资源部昨日发布2014年第一季度全国城市地价动态监测结果表明，受GDP增长预期下调和产业调整发展影响。市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。
国土资源部昨日发布2014年第一季度全国城市地价动态监测结果表明，受GDP增长预期下调和产业调整发展影响。市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。针对相关问题，全国城市地价动态监测系统负责人、中国土地规划勘测院地价所所长赵松接受了专访。
分化、去化：关键还是要相信市场化
记者：为什么说城市地产市场呈“分化”、“去化”格局？
赵松：今年以来，中央政府进一步明确深化改革、让市场发挥决定性作用。房地产领域双向调控、差别化调控、长效机制建设等更加契合市场规律，加之房地产税立法、不动产统一登记推进的间接影响，有助于形成理性预期。地方层面，产业结构调整、自主调控市场等政策性因素综合影响，区域和城市地价分化日趋明显。
对住宅地价而言，一方面，部分人口增长缓慢、商品房库存高、消化周期长的三、四线城市房地产价格有所回落，地价水平涨幅收窄，甚至出现下降迹象；另一方面，部分房价上涨较快一线城市和区域热点城市，通过推广自住型商品房、限制预售、调整公积金贷款额度、增加土地供应等措施加大调控力度，加之2013年四季度部分城市调控收紧新政持续发力，一定程度上抑制了需求，市场进入观望期。
记者：“房冷地热”说明什么？
赵松：房屋和土地市场买卖双方是不同群体。“房冷”说明房屋市场观望氛围较浓，购房者不急于出手，或受限于资金支付能力（银行收紧购房贷款）不能形成有效需求，房屋供需矛盾趋于舒缓，供需力量对比正在调整。“地热”则说明开发商对未来的正常经营、获利仍充满希望，所以踊跃出手拿地，形成有效交易。
楼市与地市“时间差”是很正常的，二者间的影响要一个传导期。就目前情况而言，关键要分析清楚当前“房冷”是短期现象还是长期趋势；是个别楼盘营销策略，还是市场整体行情；是形成断崖式深跌，还是逐步降温。新一届政府强调让市场发挥决定性作用，我们不妨继续着眼于长效机制建设，培育更加理性规范的市场环境。
降温、降价：并不代表就是“崩盘”
记者：相关专家研判认为，开发商需以价换量快速回笼资金，消费者持币观望情绪渐浓，拐点或将形成。拐点在眼前吗，怎么看“崩盘论”？
赵松：一季度地价变化一大特点是上涨态势放缓趋稳，综合地价环比涨幅在连续7个季度后首次收窄，虽然收窄幅度还比较微弱，但仍值得关注，其原因与当前经济下行压力较大，信贷规模增速趋缓及部分城市市场调整密切相关。
如果楼市真出现“拐点”，将在未来一两个季度后全面传导至土地市场，进而反映在地价信号中。至于拐点是否就在眼前，我觉得整体而言，尚不会出现得这么快。经过十几年高速增长，我国楼市确实该随着经济降速、调整而降温，但降温、降价不代表“崩盘”，价格小幅波动应该是正常市场常态。主观上，恐怕多数人不会希望中国不动产市场像当年日本那样出现致命性“崩盘”；客观上，刚需仍然旺盛的区域热点城市强大的内在支撑还会持续一段时期。
[摘要]国土资源部昨日发布2014年第一季度全国城市地价动态监测结果表明，受GDP增长预期下调和产业调整发展影响。市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。
扫描首季楼市风云图：分化凸显
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市场分化在延续
加剧之势渐显现
尽管国家统计局关于一季度房地产市场的最新数据尚未公布，但房地产市场分化将呈现延续态势，已成为共识。
从国家统计局公布的数据来看，前2个月全国新建商品住房价格环比下调的城市，大部分是三四线城市。
来自权威部门对90个城市的监测结果显示，北京、上海、广州、深圳等一线城市商品房累计可售面积消化周期基本在10个月，而三四线城市这一周期更长，个别城市甚至超过2年。
中原地产首席分析师张大伟说：“市场已经出现了明显的四不均：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。”
根据中原地产的监测，今年前3个月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62％、5％和33％。和去年下半年的占比相比，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。
与此同时，房地产企业业绩的分化也日益加剧。中国社会科学院副研究员陈飞表示，楼市分化现象凸显，反映了房地产市场趋于理性。一年多来，国家房地产行业政策的稳定性，使得市场预期相对稳定，三四线城市房地产市场的投机性逐渐被挤出。
楼市崩盘不成立
风险隐忧需警惕
杭州个别楼盘降价，北京个别楼盘由精装修改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。以杭州为例，去年以来，供应量特别是新区供应量很大，因此开发商采取降价促销，尽快结清尾盘。不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。
来自中原地产的监测显示，营口鲅鱼圈区至少有50个楼盘在售，若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算，这里的开发面积已超过1000万平方米，区域整体出现全面过剩。
权威部门官员说，一些三四线城市前期供应量太大，本地居民基本有房子，新移民购买能力较弱，过度透支若干年的供应，肯定有风险。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。
[摘要]国土资源部昨日发布2014年第一季度全国城市地价动态监测结果表明，受GDP增长预期下调和产业调整发展影响。市场分化加剧，一线城市“房冷地热”现象突出。
限购松动有争议
分类调控成共识
据住房城乡建设部介绍，目前全国有49个城市实施限购政策，其中15个地级城市，34个为省会城市和计划单列市。陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松行政管控措施。”张大伟认为，房地产市场已经告别了绝对短缺，投资者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，但也可能很快再次出现大跌。
尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。
权威部门官员也表示，针对当前房地产市场形势，一方面要督促房价居高不下、上涨压力大的城市，增加供应，特别是增加普通商品住房供应。而房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量。另一方面，加大住房保障力度，推动共有产权住房建设。
三大重点经济区趋势
长江三角洲地区各用途地价环比、同比增速全面回落
珠江三角洲地区除商服地价环比、同比增幅收窄外，其他用途地价增幅显著
环渤海地区地价环比增速走低，呈趋稳态势
一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。
今年一季度
全国城市地价上涨放缓
■链接
2014年第一季度监测结果显示，2014年第一季度全国主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。在宏观经济下行压力下，预测二季度部分城市地价可能止涨回落。
全国城市地价监测项目负责人、中国土地勘测规划院地价所所长赵松15日在此间说，今年以来全国主要城市地价上涨，环比增幅收窄，同比增速趋稳。一季度全国主要监测城市综合地价环比增速为1.89％，涨幅在7个季度后首次出现收窄，较上一季度下降了0.17个百分点。分用途看，商服、住宅地价环比增幅收窄，而工业地价增速继续低位上扬。一季度，商服地价环比增长率较上一季度放缓0.56个百分点，为1.73％；住宅地价环比增长率高于商服地价，为2.11％，但增速较上一季度回落0.53个百分点；工业地价环比增速为1.71％，较上一季度增加了0.39个百分点。
赵松在国土资源部召开的全国城市地价监测结果发布会上说，由于前期连续多个季度环比上涨，本季度综合、商服、住宅地价同比增幅仍处于较高位，但涨势趋稳。从三大重点经济区来看：长江三角洲地区各用途地价环比、同比增速全面回落；珠江三角洲地区除商服地价环比、同比增幅收窄外，其他用途地价增幅显著；环渤海地区地价环比增速走低，呈趋稳态势。从地理空间分布区看：东部地区综合地价环比、同比增长率较高；西部地区综合地价环比、同比增幅收窄；中部地区综合地价环比增速回落，同比增长率上升明显。
赵松说，二季度全国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。
(深圳新闻网) | 
