看房送小礼物、下单砸金蛋……这些曾经在福州风靡一时的楼市促销方式如今都已经落入俗套。随着福州楼市格局的变动，为了争取更多的蓄客，各家开发商使出浑身解数，只为争夺眼球。
刚刚过去的周末，福州的楼市活动简直比飙升的气温还高。仅仅12日、13日两天，就有20个楼盘扎堆做活动。从桌上足球冠军赛到怀旧歌友会再到商业论坛，且不说卖房子，就是想把潜在的客群拉到自己的售楼部再送点小礼品，都要费上不少劲。
楼市火爆的时候，房产营销是个比较容易的活儿，售楼处一开，媒体广告一宣传，只要房子不是太差，售姐们就可以坐等来电来访；等到价格一释放，开盘基本就能走个七八成，蓄客做得好的话，“日光”也是极有可能的。然而，持续的调控改变了营销的格局，让楼市进入大营销时代。如今福州的开发商们忽然发现，各种他们曾经引以为傲的营销手段都已经落入俗套。
本月初，沉寂已久的福州楼市忽然出了一波涟漪——一家开发商搞出了“江山送房”风波，被一群开发商八卦般地跟进，有的开发商自称是“有钱美女”，不仅“拒被送房”还要“低价卖房”，被业内认为是赤裸裸“截客”的典范且引发更多开发商的跟进。而在难得让开发商们如此激动的背后，是福州楼市营销已经进入瓶颈的现实。
“营销手段很容易被模仿，但模仿的次数多了就没有新意。从福州市场来看，几乎各种营销模式开发商都尝试过，对于购房者来说也比较习惯了。”业内人士洪景辉表示，福州作为一个正在快速城镇化的城市，供求关系相对平衡，且相较一二线城市来说，房价在2014年既不会出现明显增长，下跌空间也非常有限，在此背景下，消费者的入市意愿不会特别强烈，也特别考验开发商的营销能力。
去年，福州各开发商还在轰轰烈烈搞微博营销，今年随着微博的式微，敏锐的开发商又开始转玩微信了。大部分开发商都开通了自己的官方微信平台，及时公布项目信息或优惠活动预告。“我们的客户群都是二三十岁的年轻人，现代时尚，喜欢新事物，我们也必须迎合消费者，想办法把我们想给他们的信息直接推介到人。”鼓楼区一个高档楼盘的营销人员告诉记者，他们的微信营销绞尽脑汁，除了微信转盘抽奖，还要紧扣热点及本楼盘销售节点推出一系列改编漫画或者图集来吸引阅读和转发。
和微信朋友圈一样，越来越具有互联网思维的开发商，也将“圈层”营销发扬光大。一段时间以来，福州一个楼盘的业主们发现，每到周六，售楼部就在搞各类的讲座或者小会议，但是业主们都没有得到通知，与人们常识里的楼盘营销“越多人知道越好”的认知完全不符。后来才知道，这是开发商出场地和酒水，免费让一些工商圈层和MBA同学会在这里开会，借机来向他们推销楼盘。
业内人士表示，高端楼盘目标客群所处的特定圈层和针对人群的少数性，使他们越来越倾向于圈层营销，也就是把目标客户圈层通过针对性的信息传递进行精准营销。目前福州的高端项目多是通过与银行、汽车、高端酒店、航空等高端行业进行客户资源嫁接来扩大意向客户，借此共享客户资源，挖掘出更多潜在的客户群体，如投资理财沙龙、收藏品高端品鉴会、高尔夫分享主题会等。而这类活动也被称作“少数人的圈层体验”，行事也较为低调，一次到场的客户多在30组左右。为了保持连贯性，这类项目几乎每个周末都有活动，有的甚至一周要举办两场活动。开发商表示，这类楼盘营销活动虽然场面小，费用成本低，但每次都可以吸引不少目标客户前来捧场，对销售的提升作用明显。
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