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“单核”传统商圈难堪重负新兴商圈不断涌现
那么究竟是何原因促成了目前福州商业格局“多点开花“的局面，在与业界人士的探讨过程中，大家均提及了“单核”的弊端以及随着城市发展进程中商业“多核化”的必然性。
潘仰星以五四路为例向记者进行了说明，他表示，曾经的五四路是福州唯一的CBD中央商务区。坐落在这里的几个高档写字楼，组成了福州最为昂贵的写字楼圈。但与大福州的宏伟发展蓝图相比，时下交通拥挤，空间相对局限性的五四路显然难堪重负。
潘仰星进一步解释道：“随着福州城市的发展，高端写字楼的需求也在不断增加，在这种情况下，不可能还挤在五四路建造CBD，必须外扩，外扩的同时引进城市综合体，解决交通拥堵，停车难等问题，来平衡该区域的商业发展。而在此过程中，也让金融街商圈迅速得到了政府的重视与规划，最终得以强势崛起。”
而张炜胜则从商业形态的角度进行了阐述，他表示，原来的商业霸主东街口商圈逐渐没落，不仅仅是因为地铁建设的问题，还有更深层次的原因就是消费业态过于传统单一，业态分布不完整，品牌结构不合理，商业物业开发档次偏低，且缺乏专业的物管服务和商业经营机构，这些固有症结导致东街口商圈已经无法承受整个福州的消费力，从某种程度上也促成了万宝商圈，浦上商圈的不断繁荣与发展。
城市外扩促进商圈“百花齐放”
众所周知，商圈的崛起以及影响力的不断提升要在“充裕的消费力”的基础上实现，所以近年来福州商业格局的不断扩张，也得益于福州城市的不断外扩。
对此，温江霞表示：“随着大福州概念以及规划的不断深化与落实，更多的市民迁往市中心以外新区，比如五四北，福州东区等，居住在这些区域的居民对消费、娱乐、休闲场所有了更高要求。导致新区消费持续走高，新区消费市场日趋繁荣。就引发了部分开发商将综合体项目扩至新型住宅聚集区域。而这在一定程度上也促进了商圈的百花齐放。” 王峰对此观点表示同意，他进一步解释称，城镇化以及新城发展着实给商业地产带来了发展空间，为商圈的多点繁荣提供了机会，但商业发展其实是一个渐进的过程，商业地产要有长期投资规划。另外，特别需要注意的是，新区的业态及体量结构要合理，避免“过剩”和“超前”。
对于商圈，尤其是成功商圈而言，有三个构成因素，一是一定数量的居民；二是上档次的写字楼，这样才可以吸引更高层次的集团前往入驻，从而带来商机；三是商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带动并带旺该区域商圈。
张炜胜表示：“好的项目完全可以带动商圈的发展，只要定位合适，一定可以带旺人流，提升消费能力，形成自己的商圈文化。”事实也正是如此，纵观如今福州的主要商圈，都有极具代表性，力能扛鼎的品牌商业，甚至不用细想就能一一道来，综合体项目如：苏万宝综合体，万达广场，泰禾广场，世欧广场……而在高端写字楼方面，如华浦华尔街、升龙汇金中心、申发大厦等，这些品牌商业的进入都带动了各大商圈的繁荣发展。
“特别是能够具备开发城市综合体的开发商，更有能力去运营项目，树立新商圈。”王峰称，城市综合体涉及的业态非常多，开发商要集资金实力及经验于一体，因此，往往是有成功运作历史的开发商能够整合优质资源，满足消费者形式多样的购物、休闲需求。
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