福州住改商松绑影响SOHO项目：出租率不到一半

每经记者 李婷 发自厦门

近日，福建省工商局副局长黄培惠在接受政府网专访时，透露了家庭住宅申办公司，即俗称的“住改商”将松绑的信号。这意味着福州市自2011年开始实施的住宅无法注册为公司地址的政策或将改变。

“住改商”政策松绑直接牵动SOHO项目的市场神经。机构统计显示，2010年～2013年福州SOHO供应量达到85万平方米，2014年也将达到20万～30万平方米。如此巨大的体量潜藏过剩风险。

黄培惠介绍，3月1日起，福建全省都在推进工商登记改革，其中由于简化了住所（经营场所）注册登记程序，经有利害关系的业主同意，允许将居民住宅登记为住所（经营场所）。而对住所（经营场所）的条件，福建省工商局已草拟了公司住所（经营场所）登记管理办法待审定后发布。

业内人士认为，“住改商”的放开，主要受到影响的将会是SOHO产品，这部分的客群都是对租金价格更为敏感的需求者。

从租金上看，虽然福州SOHO项目60～70元／平方米的租金，远低于100～200元/平方米的甲级写字楼租金，不过和20多元/平方米的住宅租金相比又不具备优势。一旦 “住改商”放开，将对SOHO项目产生一定的影响。

据克而瑞福州机构提供的数据显示，福州市区SOHO全年供应量2011年高达35万平方米，2012年亦有32万平方米，2013年略微发生变化，供应量约9万平方米，供应量减少的主要原因主要是受到土地供应量减少。根据克而瑞估算，2014年福州目前已经确定的项目中，SOHO的供应量将达到20万～30万平方米。

在写字楼商业地产出现高空置率的情况下，商住两用的SOHO同样出现了高空置率情况。克而瑞福州机构总经理张旭东介绍说，近几年全国大中城市的SOHO空置率也呈明显上升趋势。目前福州一些已经交房的SOHO项目中，除了处于市中心、配套较好的项目出租率能够达到6～8成之外，一些地段较偏配套商业氛围不够的地段SOHO项目的出租率还不到一半。

不过他认为接下来可能会有更大的风险，2014年之后福州郊县如闽侯等地将有大量SOHO项目上市，虽然投资者的投资热情高涨，这些项目也明白自己的定位都主打 “单身公寓”题材，不过实际上依然是商住两用的SOHO产品。

(每日经济新闻)