长安街，CBD，老工厂，艺术范，风格自成一派，被誉为“CBD唯一创意办公环境”的郎园Vintage文化创意产业园，堪称北京继798、南锣鼓巷后又一“潮人膜拜圣地”。
然而这个红砖墙上爬满枝蔓、充满创意和时尚元素的园区背后，却是一个莫可名状的土地谜局。首创置业在2009年时通过北京产权交易所从北京医药集团手中获得这一资产，并公开宣称将做土地一级开发。但4年过去了，土地一级开发音信全无，一个郎园Vintage却运营得红红火火。
赵强（化名）是北京医药集团的一名员工，曾参与过2009年的这场蹊跷的资产转让，“说是要配合北京市整体规划，政府也要求我们退出，集团做了很大牺牲让出了这块核心区的土地，但是现在一级开发没做，反而做起了文创园，怎么都想不明白。”
言之凿凿的一级开发，报表上明确无误的信息，为什么在4年之后悄无声息地消失了？首创置业相关负责人在对中国房地产报记者回应时表示，“希望大家多关心园区的创新，土地一级、二级问题的关注实在没什么必要。”
然而在土地专家和法律人士看来，首创置业确有违规甚至违法之嫌——先是利用了这场土地游戏中的漏洞将土地一级开发推迟乃至“屏蔽”，随后又在生产性工业用地上开展商业经营活动。而作为一家公众上市公司，该项目资产及收益既未在报表中体现，也未向投资者作出过明确说明，首创置业同样需要做出一个圆满解释。
“消失”的一级开发
2009年6月，一场不太引人注目的交易在北京产权交易所举行。以土地面积约2.3万平方米的郎家园6号工业用地为主的资产包，被北京医药集团挂牌转让，底价3.4亿元。该资产包除了上述郎家园厂区的土地（北部地块3-2、中间地块3-3），还有土地之上的旧厂房建筑以及部分机械设备。
据知情人士透露，当时赶赴现场的竞拍者众多，但不知什么原因，最终只有首创置业一家举牌，并顺利以底价获得。
根据赵强的说法，由于北京医药集团的郎家园厂区位于中心商务区，北京市政府称按照规划在这里是不能出现工厂企业的，未来将改为商业居住用地，“如果不做一级开发就改变不了土地性质，我们完全是为了配合政府规划，所以不得不忍痛退出”。
经中国房地产报记者查阅，在北京CBD2002年版的规划里，郎家园厂区北部地块3-2规划用地性质为商业用地，中间地块3-3规划用地性质为住宅用地。至于为何这里在制定规划后7年才进入产权交易和一级开发的准备，受访者均表示不明所以。
“这块土地是CBD管委会规划的一级土地开发，按照计划，首创拿到地后，应该做一级开发，三通一平后更改土地性质，进入二级市场后再盖写字楼，这是CBD的规划，也是我们当初退出的初衷。”赵强说。
而在当时不多的媒体报道中，首创置业人士明确表示将对该地块进行规划、整理和拆迁。首创置业董秘胡为民当时接受媒体采访时表示，“目前土地已经拿到，和土地方也已经做了交接，正在做规划报批。这块地上是办公楼和厂房，没有居民，整理的阻力和不确定性很小。该地块转为商业居住用地上市，大概还需要一年至一年半的时间”。
在首创置业2009年的年报中也明确写着，“关注土地一级开发的机会，通过早期参与土地整理，以低成本、低投入获取城市核心地段优质土地资源，分别于2009年6月和2009年12月在北京地区取得CBD郎家园6号地和房山区黄辛庄项目。”“如果宣称是一级开发，那就应该跟政府签合同，而完全没有必要去竞拍所谓的资产包，这是不合常理的。”大成律师事务所合伙人李晨指出，“或者说，拍卖所得的也应该是土地一级开发权，而不是土地二级开发权和经营权。”不寻常的开局后，后续发展越发扑朔迷离。在1年之后，胡为民所说的“商业居住用地”并未上市，时尚前卫的郎园Vintage却出现在公众面前。随着2010年12月底第一家文化企业的入驻，郎园的商铺和写字楼出租生意日渐红火起来。
2012年，首届郎园国际创意文化节举办，相关负责人当时称，园内入驻企业已达50多家，“未来三年内，我们将致力于把郎园打造成为年产值超过50亿元的文化创意产业园区”。
“这里原本是一片工业厂区，首创置业根据区域特点，决定成就北京的第二个798。”首创置业董事长刘晓光在《晓光谈战略》一书中称。
至此，原本计划中的土地一级开发已经改头换面。然而记者在首创置业官网上的项目简介中看到，郎家园6号土地依然属于“一级开发”性质，并注明“公司现已展开土地整理规划工作，正加快推动项目进入开发建设程序”。
“一级开发我们迟早都会做的。”面对中国房地产报记者的询问，胡为民回应，“这块地是工业用地，文化创意产业园是我们自主开发的，我能说的就这么多”。
首创置业投资者关系总监冯瑜坚也对记者表示，郎家园土地一级开发还在前期准备阶段，要等规划做完。“一级开发情况复杂，涉及部门多，现在还没有完全落实。”记者在首创置业历年年报中看到，2009年与郎家园6号地同时拿到的房山黄辛庄一级开发，如今已经转化二级开发的住宅项目，然而郎家园的一级开发却在年报中“消失”了。
低价拿地疑云
按照一位基金人士的看法，首创置业为资产包付出的3.4亿元，可以看作是给北京医药集团的“拆迁补偿款”，但即便如此，价格也有过低之嫌。
根据公开资料显示，在2010年开始的CBD东扩中，东扩区域的拆迁补偿价格为3.5万元/平方米，而原CBD区域的郎家园地块的补偿价格应该只高不低。即便按照3.5万元/平方米的价格计算，郎家园6号地2.3万平方米土地的总价值也应在8亿元左右，而这与3.4亿元的成交价格相去甚远。
“既然当时这块地定为一级开发，就应该由朝阳区CBD管委会收储，然后挂牌出让。为什么北京医药集团还要到北京产权交易所挂牌拍卖，实在让人费解。”一位业内人士对记者表示，“如果由政府收储，价格应该会高于交易所拍卖价格。
“3.4亿元的价格确实偏低，在北京产权交易所拍卖的时候去了很多企业，但奇怪的是这么寸土寸金的地块，最后只有首创置业举牌了，而且以3.4亿元这么低的价格就拿到地了。”赵强说，“当时我们也考虑过保留土地，出租做商业设施用，但最后由于种种原因，还是没有成行。”“这种改造厂房作为出租物业的做法，我们也可以做，为什么非要我们退出，让首创来做？”赵强到现在也想不明白。
据知情人士推测，首创置业可能一开始也没有想做文创园，而只是想以一级开发的名义，先把土地拿到手坐等升值，转手卖掉之后也是一笔不小的盈利。
上述基金人士认为，首创置业显然更谙熟游戏规则和其中的罅隙。
“从一开始，首创就是从北京产权交易所拿到资产后直接过户资产包，并没有进入土地一级开发程序。这实际上使自己规避了风险，没有挂牌，没走土地变性，根本连一级开发的阶段都没有进入。”该人士说，“一级开发对首创来说就是个虚无的概念了，现在资产转移到了自己名下，即便是CBD管委会规划收储一级开发，也需要首创同意，谁也不可能去进行强拆了。”这样一来，形势就变得非常微妙了。
“如果郎园要改变土地性质进入一级市场，就必须要找土地储备中心收储，收储之后，这事就和首创没什么关系了，除非它再拍回来。”上述人士对记者表示，“但是以北京现有开发商的实力来看，再拍卖的话首创很难竞争得到。这种情况下，首创肯定不愿意进入一级开发阶段，除非北京市政府和CBD管委会逼着它做。”对于郎家园厂区的拍卖和一级开发规划，前述知情者透露当时是CBD管委会规划委参与，但CBD管委会在回复中国房地产报记者采访时却称“一级开发及当时拍卖的职能不在管委会，因此无法解答”。
中国房地产报记者在园区内发现，在靠近长安街一侧的停车场边有一座新盖的三层红色小楼，标明是“CBD传媒产业孵化器”。在公开报道中称，该孵化器由“CBD管委会计划通过政府、企业和第三方中介合作的方式建设”，而知情人士则透露，实际上这就是首创置业为CBD管委会建的，一方面可以成为管委会的政绩，另一方面租金也归管委会所有。
“既然是一级开发，为什么没有一纸合同规定时限？这在任何地方都是说不通的。”李晨表示。
截至发稿前，中国房地产报记者始终没有从首创置业和CBD管委会方面看到当时的一级开发协议。
用地性质之惑
不过，在接受中国房地产报记者采访时，一位土地专家并不认为首创置业有违规嫌疑。“一级开发，一种是改变土地性质，另一种是不改变性质，做出租型物业，首创做的就是后者，这是被允许的。”他表示，“首创的郎园项目是在交易市场拍来的，工业土地证在自己手里，把建筑修一修也叫开发。虽然没有改变土地性质，但改变的是土地承载建筑物的职能，园区发展规划为商业物业完全吻合CBD商务区的规划，规划委是不管土地性质的，文化创意产业园也是政策鼓励的，这样操作是完全可以的。”
然而，李晨有不同的意见。“既然这块土地明确是出让而来的工业用地，应该是北京医药集团自用性质的生产型用地，而不是能够作为商业经营的土地。郎园目前的状况毫无疑问是作为了商业经营，这就有违法嫌疑了。”
中国土地勘测规划院副总工程、中国土地估价师协会副会长邹晓云对中国房地产报记者说，在工厂用地上做经营商业行为，在原则上是不可以的，但是现在国家不怎么管。“因为一般都是废弃厂房，再利用能产生一定效益，有的还能拉动退休职工的再就业。”
在这种“不怎么管”的环境里，郎园Vintage写字楼和商铺招租广告里赫然写着：“商业地产”，而首创置业商业地产发展部的办公室也在园区之中。郎园Vintage物业处金网络怡成资产管理有限公司工作人员告诉记者，“我们早就已经改为商业用地了。”
然而记者在入驻商铺的走访中发现，情况并不是这样。
工艺品商铺周女士告诉记者，签约合同他们已经拿到，签合同时的确是工厂用地，但是掏点钱让物业去跑手续，然后就可以到工商局办营业执照的手续了。
不过，据曾参与郎园招商的知情人士透露，首创与客户租约一般签约时间都很短，也给他们的招商工作带来了很大困扰。因为这块土地当初的计划就是要做一级开发，这里面存在太多不确定因素，“一旦CBD管委会换届突然要求强拆，那首创可就麻烦大了，短租约时间能最大程度降低风险”。
但不可否认的是，无论是更改手续的繁琐还是租约时间短的掣肘，在这片寸土寸金的土地上，丰厚的租金收入都是压倒一切的诱惑。
“据我了解，开业第一年，光物业收入就五六百万元，每年的租金收入估计要超过3000万元。”上述知情人士透露。
公开资料显示，目前郎园的商业部分租金为7元/平方米/天~10元/平方米/天。保守估计，以7元/平方米/天，10000平方米面积来算，每年也有2500万元左右的租金收益。
另据记者查阅公开资料，郎家园6号地中的4638.1平方米还在华夏银行做了抵押，抵押期限10年，抵押价值5000万元。而这还仅仅是1/5的土地，按此推算，如果首创将土地全部抵押，可以拿到约2.5亿元的真金白银。
然而，在首创置业的年报中，资产构成和收入构成里面却并不包含朗园项目。首创置业内部工作人员也对中国房地产报记者证实，该项目没有进入上市公司。
用上市公司资金竞购的资产，缘何不在上市资产包里？租金收益去了哪里？关于这些问题，胡卫民和冯瑜坚都没有给予正面解答。
疑问还在继续。据CBD管委会介绍，CBD规划图中郎家园6号为黄色区域，表示未来将以住宅用地为主。而郎园物业处人员却对记者表示，“现在这种厂房改造的物业可受欢迎了，像798一样，你不知道吗？我们为什么推翻盖新房啊？”然而，最终的土地一级开发无可避免，而这种区域的一二级联动对于首创而言不确定性太大，对于这种无利可图的生意，首创究竟会以怎样的结局收场？
据中国房地产报记者了解，目前深圳、东莞等城市已经开始启动“三旧改造”，包括在上海自贸区内，工业用地在盘活为商住用地时不需再走招拍挂程序，而只需补办手续和补缴一定土地出让金。而有消息称，北京也将在未来一段时间内尝试这一类试点。
郎园Vintage的命运是否会因这一土地改革的试点而改变？中国房地产报将持续关注。
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